靳双权律师

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告夏女士起诉称：2015年10月17日，我与二被告签订《购房指标转让协议书》，协议约定被告聂先生将其单位X省XX置业有限公司开发的“XX佳园”项目的团购房(可以购买一套89.5平方米房屋)转让给我，约定由我支付此房的一切购房款。协议签订后，2015年10月18日，我支付被告150000元指标转让费。至2015年10月18日我按约定已向被告支付购房指标转让费6万元，购房款10万元。当天，我与被告一起认购了10-25-5号房屋。2017年2月，该单位对该房产的团购价格定为每平方米6728元，并开始继续交款和正式签约。我多次请求被告履行合同，但被告以房屋涨价为由，要求我要么加价，要么房屋指标不转让了。2017年4月19日，被告向我转款16万元，我于2018年6月29日向被告聂先生账户转让共计16万元。双方于2015年10月17日签订的《购房指标转让协议书》，是在平等自愿的情形下签订的，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，现被告仍未按照合同约定履行义务，为维护我自身合法权益，特依据民事诉讼法相关规定请求法院依法判令：1、依法判令二被告继续履行三方于2015年10月17日签署的《购房指标转让协议书》，并协助我办理房屋产权变更手续;2、依法判令我为“XX佳园”10-25-5号房屋的实际所有权人;3、依法判令二被告将“XX佳园”10-25-5号房屋交付给我;4、判令二被告承担本案诉讼费、保全费、保全担保费、评估费等。

　　二、被告辩称

　　被告聂先生、王女士答辩称《购房指标转让协议书》(以下简称协议书)并非是单纯的转让购房指标，同时也是“借名买房”协议，因甲市于2016年10月2日起实施限购政策，致使继续履行该协议对我方明显不公，我方已于2017年4月18日通知原告，解除了《协议书》，并将原告支付的16万元退还给原告。《协议书》已经解除，原告要求继续履行《协议书》的诉请不能成立;原告在起诉要求“解除合同”后变更诉讼请求为“继续履行合同”无事实、法律依据，依法应予驳回;即使《协议书》可以继续履行，原告的诉讼请求也不能成立。所以请求法院依法查明相关事实后，驳回原告的诉讼请求，请求法院依法判令:解除聂先生与夏女士于2015年10月17日签订的《购房指标转让协议书》。

　　三、法院查明

　　2015年10月15日，原告夏女士向被告聂先生账户转入10000元。2015年10月17日，夏女士(乙方)与聂先生、王女士(甲方)签订《购房指标转让协议书》一份，协议书约定：诉争房屋是由XX置业公司开发的位于甲市A地L路XX佳园。甲方是该公司的工作人员,现有一个购买一套XX佳园89平方住房的购房指标。1、甲方愿意将其单位本次建房的购房指标转让于乙方。2、乙方同意以甲方的名义向该房缴纳房款。3、甲方同意收取乙方缴纳的房款,并以自身的名义向其房缴纳。4、甲方确认以其名义取得的本次住房房屋产权属于乙方所有。5、甲方同意用其名义做该房屋贷款,其贷款由乙方归还,在归还贷款期间乙方不能出现不按时还款的不良记录现象,如有发生,给甲方带来的负面影响和损失将由乙方承担.6、自乙方向甲方结清本协议第二条款转让金额及支付方式约定款壹拾陆万元之日起至房屋产权过户于乙方名下期间,甲方只是该住房的名义产权人,乙方为该房屋的实际产权人。协议书对双方的权利义务进行了详细约定。协议书签订后，夏女士于2015年10月18日向聂先生支付150000元，X省XX置业有限公司于2015年10月18日出具《收据》两份，载明收到款项共计100000元，备注：10-25-5。2017年2月13日，聂先生向夏女士发信息，内容为：团购房交款时间为2017年2月6日至2017年2月28日,2017年2月28日17时前交款完毕，若在2017年3月1日至2017年4月30日交款，应按日支付同期贷款利息;2017年4月30日之后未交款的视为放弃认购。2017年4月18日聂先生向X省XX置业有限公司缴纳购房款529826元、维修基金5892元、逾期付款利息1856元。2017年4月19日聂先生向夏女士银行账户转入160000元。甲市住房保障和房地产管理局直属分局于2017年10月18日将座落于A地L路XX佳园6号楼1804号房屋备案于被告聂先生名下，2018年6月29日夏女士向聂先生银行账户转入160000元。涉案房屋已于庭审前交付给被告聂先生、王女士使用。另查，原告夏女士连续在甲市缴纳个人所得税已满24个月，符合甲市2017年5月2日颁布的限购政策规定的购房资格。

　　四、法院判决

　　1、被告聂先生、王女士继续履行合同，于本判决生效后十日内将位A地L路XX佳园6号楼1804号房屋交付给原告夏女士;

　　2、被告聂先生、王女士于本判决生效后三十日内配合原告夏女士办理产权变更登记手续，将位于A地L路XX佳园6号楼1804号房屋变更登记至原告夏女士名下;变更登记完成之日，原告夏女士付清剩余房款;

　　3、驳回原告夏女士的其他诉讼请求;

　　4、驳回被告聂先生、王女士的反诉请求。

　　五、律师点评

　　北京房产律师靳双权认为：民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

　　本案中，经查原、被告于2015年10月17日签订的《购房指标转让协议书》(以下简称“协议书”)系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，依法成立并生效，对各方当事人具有法律约束力，各方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。原告已按照合同约定履行了付款义务，被告应当按照合同约定继续履行合同约定的义务，故对原告请求被告继续履行合同，予以支持。被告称2016年10月2日甲市实施限购，导致继续履行协议书对被告明显不公，且协议书已实际解除，靳律师认为，被告的上述抗辩理由与协议书的约定相矛盾，且被告未提供合同已实际解除的证据，故其上述抗辩理由不予采纳。对于被告主张的原告在起诉要求“解除合同”后变更诉讼请求为“继续履行合同”无事实、法律依据的抗辩理由，靳律师认为，原告在法庭辩论终结前提出变更诉讼请求，符合法律规定，故被告的上述抗辩理由不予采纳。另外，根据庭审查明的事实，本案不存在法定或者约定履行不能的情况，也不存在约定或者法定解除合同的情形。协议书的履行过程中，聂先生未按照协议书的约定及时履行后续购房款缴纳的通知义务，且聂先生在缴纳完后续购房款后将夏女士支付的160000元退还给夏女士，存在明显违约，故对于被告聂先生、王女士解除合同的诉讼请求不予支持。