开发商在银行按揭贷款中的法律风险

购房人采用按揭贷款的付款方式，这种付款方式，并不像一次性付款那样与开发商毫无关系，一般而言，银行要求开发商为购房人提供连带保证担保责任。在按揭中，来自银行、购房人等各方的原因以及按揭在实际操作中的种种因素均可构成导致开发商法律风险的“导火索”，这些随时都有可能让开发商承担保证责任并带来一系列法律风险，具体表现在：

（一）与银行合作有关的法律风险

在按揭中，开发商很容易由于银行的下列行为导致风险发生，主要包括： 银行逾期放款或未按购房人要求放款。银行在放贷之前，应由购房人与开发商签订《商品房买卖合同》并缴纳首付款。而银行能否如期并按购房人要求的金额及年限提供按揭贷款，则需要经过银行的资料审查及内部的审批程序。这一过程主动权完全掌握在银行手中，致使购房人按要求提供贷款所需文件资料的前提下，也可能因银行的原因导致放款时间延长。众所周知，资金的保障是开发商开发房地产过程中重要环节，是房地产项目的生命线，一旦出现后续供应不足，往往会让开发商陷入困境。因此，如果银行逾期放款后果严重，则有可能影响整个项目建设进度。

（二）与购房人有关的法律风险

相比银行所带来的风险看，购房人为开发商带来的风险更具影响力。按揭中的购房人多数是公众个体，与开发商直接发生商品房买卖关系，每个人的情况千差万别，可能出现的问题也是琳琅满目，往往让开发商防不胜防。因此，购房人原因是开发商按揭中风险的最大隐患，具体表现在：（1）购房人的骗贷行为。由于我国目前的个人信用体系还不健全，银行对按揭贷款的审查仍主要以提供文件资料为主。因此，每个按揭项目中多少都会存在提供虚假信息资料骗贷的行为。（2）购房人逾期还款。在开发商提供连带保证责任期间，让开乐商承担保证责任的多数是由于购房人的逾期还款行为。一旦购房人逾期还款，银行或者从开发商的账户中扣划保证金，或者提前收回贷款并要求开发商承担代偿义务。（3）拖延办理产权证。大多数购房人都希望所购房屋的产权证能在最短时间办理，也有部分购房人却相反。这部分购房人对于产权证的办理表现得异常冷淡，在开发商具备办证条件后拒不配合，不按要求提供文件资料和缴纳相关税费，使房产证迟迟不能办理，抵押登记自然无法进行，开发商的保证责任也解除不了。
　　（三）开发商按揭风险的防范

针对上述开发商在按揭中存在的法律风险，我们认为可以从以下几个方面采取措施进行防范和控制 ：
　　1、与银行的按揭合作协议

约定银行逾期放款的违约责任。前提是在购房人按银行要求提供真实文件资料下，银行应该按双方合作协议约定的期限对购房人资信进行审查，在规定的工作日批准贷款并将贷款打入开发商账户。无正当理由出现逾期的，银行应向开发商承担违约责任，包括按逾期每日支付一定数额的违约金。这样对银行的放贷行为也有一定约束，督促银行在合理的期限内及时放款，以确保开发商的购房款到位。
　　2、与购房人的《商品房买卖合同》
　　在与购房人签订的《商品房买卖合同》补充协议中，有必要设专门条款约定按揭有关的问题，包括与购房人明确开发商承担保证责任的解约权。在购房人逾期偿还银行月供情形下，对于可能出现的银行不积极履行解约权，可通过与购房人在《商品房买卖合同》补充协议中约定，明确开发商在银行的保证金账户因购房人逾期还款原因被扣划的（可约定具体扣划次数或金额），开发商可以解除《商品房买卖合同》，同时可约定购房人应承担的违约责任。