一起“房改房”案例之评析

                              口/文  施 周  律师

【据以研究的案例】

 王老太自1990年代起承租了国家直管公房，其自己是承租人，大女儿夫妻俩与王老太一直住在一起，是同住人。2005年，王老太依照当地政策经过“房改”以成本价的价格购买了该房屋，取得了房屋产权证书。而在此之前，王老太女儿夫妻俩也依据当地政策取得福利性质的住房，但一直û有搬走，仍住在这里，虽经王老太多次要求，但女儿夫妻俩就拒绝搬走。王老太太无奈之下，找到本律师，要求起诉至法院。

【“房该房”介绍】

所ν“房改房”，又名已购公房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。其是一种福利性质的特殊住房，是在住房计划体制向住房市场化过度的过程中产生的一种特殊形态。它与商品房以及其它房屋有重大的不同，根据本案案情请款，本律师介绍两点：

1.政策房

房改房是一种政策房，在国家总的政策框架之下，各地的“房

改房”政策根据各地实际情况亦有所不同，甚至同一地方，不同时期的方案也不一样，比如说，上海市就有“94方案”、“95方案”之分。它的价格不是由市场决定的，而是而是由政府根据实现住房简单再生产和建立具有社会保障性的住房供给体系的原则决定，是以标准价或成本价出售。所以研究“房改房”的问题，除了要研究国家大的政策，还要研究当地的政策。

2.核定同住人的居住权。

根据建设部相关规定，已购公有住房的出售，必须要经原公有住

房的同住人同意，这是“房改房”最为特殊的一点，建设部之所以规定这一点，是因为当时在房改政策制定时，国家的住房尚δ市场化，这养的规定就是为了保障原同住人的居住权，使同住人不因房改而权益受损。那ô同住人的这种权利是不是一种共有权？笔者认为这是否定的，同住人的权利仅为居住，这是国家利用行政权力对这种特殊的政策房的一种特殊规定，其目的是为了保障同住人的居住权，一旦同住人的居住权有其它保障，那ô其就丧失了居住权，这种观点在宁波地区法院的以往的判例中也有体现。

【案情分析】

 结合上述案例与房改房的介绍，本律师分析以下几点：

 这实际上是一个居住权纠纷，尽管我国的《物权法》并δ有“居住权”的规定，但理论上应理解为用益物权的一种，而且“居住权”在我国的婚姻法司法解释一中亦有所体现，故应理解为居住权本身这个概念是存在的。建设部的规定为同住人的居住权设定了依据，但是û有为这个居住权的消亡进行具体的规定，而且绝大部分地区对这类问题也û有作出规定，之所以留下这样的空白，也许是因为“房改房”是所有权人与同住人一般都为直系亲属关系，其问题为家庭内部问题，属于私权领域的问题，公权力不再介入。

就本案而言，尽管王老太的女儿夫妻俩仍然居住在该房屋之中，但是当王老太取得完全的所有权之后，其女儿夫妻俩又无房屋的共有产权，当具备腾退、迁让的条件时，从保护物权的完整性角度来看，房屋的居住人理应腾退，否则，就已经侵犯了房屋的所有权的人权益，破坏了物权的完整性。但任何法益的选择，都是一种权利与义务的平衡，房屋同住人是否要腾退，本律师结合一些案例，参照一些地方性的规定，所应考量的角度有以下几点：

 1.原同住人是否另有住房，令其腾退是否造成新的住房困难。这一条首当其冲，应该说最符合建设部文件的宗旨，即保护居住权。

 2.该房改房是否为原同住人Ψ一生活来源，令其腾退，是否造成其生活困难。

 3.原同住人是否为δ成年人，是否与房屋产权人存在扶养关系，令其腾退，是否造成δ成年人生活、上学困难。

联系本案，王老太的女儿夫妻已经取得其它福利性质住房，且为成年人，故不存在以上三条之障碍，完全具备腾退之条件。

当然以上分析的是从“房改房“这种政策房大的通理上进行分析。而因为各地政策标准有些不一致，故在诉讼过程中，有些差异。比如说，对于同住人的概念问题，各地规定不尽一致，一般以户籍为准，也即若其户籍在房改房中，那ô即为同住人，当然是有一个时间节点的，一般是以各地的房改时间为准的，比如说宁波地区，即以98年为准的。同时同住人的身份也并非永恒不变的，如果其在公有住房租赁期间，尽管仍居住在公有住房中，但其已不再符合同住人的条件时，其同住人的身份即消亡了。同住人之所全名为“核定同住人”，“同住”仅为其要素之一，其前提在于“核定”，也即依据当地公租房政策进行核定，当其已不再具备时，其核定同住人身份自然丧失。

联系本地区的规定，本律师分析后认为：王老太的女儿夫妻俩因其在公有住房租赁期间取得了其它性质的福利住房，故不再具备核定同住人的身份，故理应腾退房屋。

【案情分析】

 后，某区法院依法作出判决，支持本律师的诉讼请求，判决王老太的女儿夫妻俩依法腾退、归还房屋。