是违约行为还是解除合同行为

应是确认之诉还是变更之诉

对某判例的错误裁判浅议

【案情简介】

    2011年2月11日，王某将自己的一套临街住房出租给万某二人开设茶屋，双方签订了租期为三年的《房屋租赁合同》。其中合同约定：房屋租赁期间，双方不得随意终止合同，租赁期间承租方如转让他人，需经出租方同意，否则无效。在合同履行期间，万某二人发生违法活动，严重扰乱邻近居民正常生活，受到居民屡屡投诉反映，受到公安机关多次处警搜查、抓获违法活动人员、因非法经营受到工商行政管理机关依法取缔的处罚。并且万某二人长期拖欠租金，并至2013年2月，在未经王某知情和同意的情况下，万某二人将其所承租的房屋转租给汪某，王某在2013年3月发现后，就在所出租房屋的临街正面大门上、窗户玻璃上，两次张贴了“此房再不出租，停止营业”的通知告示，并拒绝收取2013年3月份以后的房租金。后当月万某二人将王某起诉至法院，诉请：解除本案双方《房屋租赁合同》，由被告王某赔偿房屋装修损失和营业损失。

某市一审法院认定，“被告王某在所出租房屋大门上、窗户玻璃上张贴内容为‘此房不再出租，停止营业’的告示，以原告谈话等方式，干扰原告经营活动，其行为构成违约，且其在开庭中同意与原告解除所签订的房屋租赁合同。导致合同不能进行履行的责任在被告，因此原告在合同未到期的情况下，不能继续使用承租的房屋而造成其所投入的装修损失，应当由被告予以赔偿。”遂作出（2013）中民初字第371号民事判决，判令：解除被告王某与原告万某二人之间的《房屋租赁合同》；由被告王某赔偿原告万某二人房屋装修损失。

在一审判决生效后，王某在2013年末申请对本案再审。认为其在万某二人所做出的长期拖欠租金、在出租房内进行违法和非法经营、擅自转租房屋等严重违约行为情况下，在所出租房屋大门上、窗户玻璃上张贴内容为‘此房不再出租，停止营业’的告示，就是对房屋出资人万某二人行使合同解除通知，同一个合同的解除只能有一次，而不能重复解除。一审判决认定王某此行为构成违约，并根据万某二人的诉求再次将本案合同判决“解除合同”，又因此判决王某赔偿万某二人房屋装修损失，实属认定事实错误，将本属“解除合同效力”确认之诉，当做“变更之诉”而判决“解除合同”的裁判行为，实属案件裁判定性错误，适用法律错误。

某市中级法院再审法院依法提审，经审理后认定如下：

“再审申请人王某以其张贴内容为‘此房不再出租，停止营业’的告示，就是对房屋出资人万某二人行使合同解除通知，同一个合同的解除只能有一次，而不能重复解除”的理由，不符合我国法律的相关规定，本院不予支持。但又认定：万某二人将承租王某的房屋转租给他人的事实成立，再审申请人王某以万某二人转租违约的申请再审的理由成立。认定万某二人转租所承租的房屋，是造成本案双方无法继续履行合同的主要原因，构成违约，应承担相应的民事责任。又认定申请再审申请人王某张贴“此房不再出租，停止营业”告示的行为也存在一定的过错，亦应承担相应的民事责任。并判决如下：维持一审关于“判决解除双方的《房屋租赁合同》；改判减少再审申请人承担赔偿万某二人相应的房屋装修损失。”

【问题的提出】

    1.本案万某二人诉请王某张贴“此房不再出租，停止营业”告示的行为，是违约行为还是解除合同行为？

    2.法院一审和再审的裁判对本案的纠纷裁判是确认之诉还是变更之诉？

3.法院两级审法院的裁判是否错误，错误在哪里？

【律师观点】

根据本案案情，万某二人在合同履行期间，作出“长期拖欠租金、在出租房内进行违法和非法经营、擅自转租房屋”等行为，已经构成严重违约。依据《合同法》第七条“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。”第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(五)法律规定的其他情形。”第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”规定，王某依法可以解除本案《房屋租赁合同》，并不赔偿损失。所以，王某张贴“此房不再出租，停止营业”告示的行为，是解除合同

行为，而不是违约行为。

    关于合同解除的类型和方式，根据《合同法》第九十三条、第九十四条规定，合同解除的根据有约定解除、法定解除，约定解除中又包括事前约定解除和事后的协商解除，合同解除的方式有单方解除、协商解除。

    本案中合同双方没有在合同中作出解除合同的约定条件，在发生纠纷时也没有达成协商解除。虽在合同中约定“双方不得随意终止合同”，但并没有排除符合法定条件下的合同解除。本案中王某在所出租房屋大门上、窗户玻璃上张贴内容为‘此房不再出租，停止营业’的告示，就是对房屋承租人万某二人行使合同解除通知，根据以上法律条款内容，王某是根据法定解除条件行使的单方解除方式。而且“此房不再出租，停止营业”的告示，是针对万某二人、并且是张贴在万某二人所承租的房屋的大门上和窗户玻璃上，其目的就是让万某二人知晓该告示内容，符合《合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”规定的单方解除合同的通知形式和方式。法律也没有对书面通知的形式作出具体什么式样规定，只要通知内容的意思至被通知人知晓即可。王某的这种什么告示方式通知万某二人，也符合法律规定本意。事实上万某二人马上就知晓了“此房不再出租，停止营业”的告示的内容，并依据《合同法》第九十六条“对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”规定，向法院提起了诉讼。

    在法院审理本案期间，法院本应对该案先进行诉讼类型定性，即是确认之诉，还是变更之诉，或是给付之诉。由《合同法》第九十六条规定内容，清晰可知，王某张贴“此房不再出租，停止营业”告示，王某二人马上就知晓了，视为该告示内容通知到达对方，又因为单方通知合同解除属“形成权”，解除效力也即解除生效。虽然万某二人起诉诉求“要求解除本案合同”，似乎是在行使“法定解除合同原因下的单方解除权”，但从该诉求中可知，万某二人对本案合同解除即“此房不再出租”是无异议的，只不过作为他们系非法律专业人士，对合同的解除规定尚不懂得。但作为法院是应当知晓王某张贴“此房不再出租，停止营业”告示的行为性质和目的，以及该行为已产生的法律效果，依法应对本案的诉讼类型作出系“确认之诉”判断，对王某的告示效力是否构成合同解除的效力作出“确认”。

    对万某二人的“解除租赁合同”诉求，根据“形成权”的法律特征和效力，万某二人对该告示发生的效力只负有受制约义务，而不能凭自己抗辩或对抗行为直接对王某阻挠之。有异议只可以提起法院起诉主张之。

    根据上述分析，万某二人在本案中再不享有合同单方解除权，因为在他们知晓房屋再不出租时，就是王某单方解除《房屋租赁合同》生效之时（形成权），此时万某二人只享有请求法院对王某的单方通知解除合同的效力确认权和抗辩权。据此，法院审理中判断并认定本案为“变更之诉”，据此认定王某的单方解除合同的行为构成违约和过错，还认定“再审申请人王某以其张贴内容为‘此房不再出租，停止营业’的告示，就是对房屋出资人万某二人行使合同解除通知，同一个合同的解除只能有一次，而不能重复解除”的理由，不符合我国法律的相关规定，本院不予支持的理由，显然是违背法律规定。将本应驳回万某二人的“解除本案双方的《房屋租赁合同》”诉求没予裁判，且判决再次“解除本案双方的《房屋租赁合同》”，显然是错误的，违背了《合同法》第九十六条规定。更不应该的是，因此判决王某赔偿万某二人装修房屋经济损失更是缺失事实根据和法律根据。

    综上，剖析说明该（2013）中民初字第371号民事判决是错误的，再审法院根据同样理由，作出维持原判的（2014）X民提字第03号判决也是错误的。同时在再审时，采取提审结案，剥夺了双方当事人的上诉权益，也是错误的。两级法院都共同对本案的“单方解除合同”的行为定性为“违约行为和过错行为”，又同时认可万某二人擅自转租房屋构成违约，出现整个判决书中“矛盾百出”不能自圆其说。充分显示出该两级法院判决，对合同法定解除下的单方解除合同的条件、生效时间临界点、考量相关法律规定的疏漏或偏失，定性错误。适用法律错误，是导致该案原审、再审错误如出一辙的根本原因。

    虽然该案已因再审终审生效而无法挽回，但从该案的案情和裁判理由、适用法律、裁判结果，作为一件利弊、对错的分析浅议案例，还是具有一定的法律价值和法律现实意义的。

                                作者：郭安青律师      

                                     2015年7月3日