商品房买受人应该注意的法律问题

买房可谓是中国大部分老百姓一辈子的大事，所以一般会特别慎重。但是由于不懂得房地产法律等保护消费者合法权益的法律法规，而受到侵害的事件频频发生。下面我主要针对商品房买受人应注意的问题简要提示以下三点：

一、购买者在购房时应了解该房屋的周边环境以及配套设施情况。 

在正式购买商品房之前，一定要亲自考察楼盘的规划布局是否合理，居住环境是否安全、卫生、方便、舒适和优美。考察楼盘的规划布局，应重点考察居住区公共服务设施的建设情况。居住区公共设施建设不配套，会给购房者生活、工作带来诸多不便。居住区公共设施（也称配套公建），应包括教育、医疗卫生、体育文化、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和新政管理及其他八类设施。购房者在考察楼盘时，还应注意楼盘的用地条件、选型、朝向、正面距离、侧面距离、绿地、层数与密度、布置方式、群体组合、空间环境、气候和主导风向、楼盘的绿地率、道路规划情况等，这些也将直接影响到购房者的居住环境。

二、购房者一定要查看开发商提供的“五证”和“二书”

五证是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《建设工程开工证》、《商品房销售（预售）许可证》。二书是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。

五证中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》，两者表明所购房屋属于合法交易范畴。《商品房销售（预售）许可证》的预售范围为本项目可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。两书可作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。

三、防止商品房销售虚假广告

在房地产市场的积累竞争中，开发商为了促销，往往会制作精美的售楼广告、售楼模型、样板房等。售楼广告中精美的图片和充满诗情画意的文字，最容易误导购房者。这些精美的图片和文字是否构成合同的一部分，是否能够约束开发商，主要还应该从这些广告的法律效力上分析。这些售楼广告中一般都印有类似的文字“本资料和图片是要约邀请，仅供参考，一切以政府批准之图册及法律文件为准”。《 中华人民共和国合同法》规定，要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。根据合同法的规定，除非将该广告的内容写到合同条文中，否则如果开发商在售楼广告中注明了售楼广告是要约邀请，那么该售楼广告对开发商是没有法律约束力的。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

购房者防止虚假广告的最好办法是要求开发商出示《商品房销售（预售）许可证》及商品房预售总平面图、分层平面图等法律文件。上述文件需经过有关部门审查批准，开发商不得擅自变动，否则将受到有关部门的处罚。购房者认真查看有骨干规划，设计方面的法律文件后，可以清楚了解楼盘的总体规划及每套房屋的户型和结构。