欠付租金可要求终止房屋租赁合同

 曾永前律师

【案情】

原告：XX综合服务楼旅店。
原告诉讼代理人 ：曾永前律师 。

　　被告：滕XX。
　　被告：房XX。
　　原告XX服务楼旅店和被告滕志杰于2005年7月1日签订了饭店租赁合同。约定：
合同期限为八年，自2005年7月1日起至2008年7月1日止,租金每月70000元。被告滕XX租赁经营1年后，于2007年6月末将承租的饭店转让给被告房XX，房XX一次性给付滕XX转让费12万元，双方签订了转让协议书。此后，被告房XX直接向原告交纳了2007年7月1日起至2007年7月31日的租金70000元。自2007年8月1日起至2008年7月1日止的租金770000元，被告房XX未予交纳。原告多次催要未果，委托曾永前律师以两被告之间的转让行为未经其同意为理由，起诉至法院，要求二被告立即给付租金20800元、违约金及将租赁的饭店归还原告，并终止饭店租赁合同。
　　被告滕XX答辩称：其已将承租的饭店转让给房XX，应由房银锋向原告交租金，原告应当向房银峰主张权利。
　　被告房XX答辩称：租赁合同是滕XX与原告签订的，欠租与其无关。
　　
【审判】

　　 法院经审理认为：原告XX综合服务楼旅店与被告滕XX之间的饭店租赁合同，是在平等、自愿和公平的基础上签订的，是双方当事人真实意思的表示，应认定该合同合法有效。被告滕XX经营两年后，将饭店转让给房XX经营，原告虽然称此转让行为未经其同意，但在房XX经营饭店期间，原告曾直接向房XX收取了租金，应视为对该转让行为的默认，应认定该转让行为有效。转让行为发生法律效力后，原承租人滕XX即退出租赁关系，而由受让人房XX取代其位置，成为新的租赁合同关系中的承租人。房XX作为新的承租人应及时向原告交纳租金。由于被告房XX未及时将租金给付原告，对此纠纷的产生应负全部责任。原告要求被告房XX给付租金、违约金、终止合同和归还租赁物的诉讼请求合法。但原告对被告滕XX的诉讼请求没有法律根据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八十八条、第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，该院 决如下：
　　一、原告XX综合服务楼旅店与被告房XX之间的饭店租赁合同于本判决生效之日终止。
　　二、被告房XX于本判决生效后十日内将原告出租的饭店归还原告。
　　三、被告房XX于本判决生效后十日内给付原告XX综合服务楼旅店租金770000元及违约金（违约金按中国人民银行同期逾期贷款利率计算 ）。
　　四、驳回原告XX综合服务楼旅店对被告滕XX的诉讼请求。
　　
【评析】

　　本案争议的实质问题，在于两被告之间的转让是合同转让（合同权利义务的全部转让），还是租赁物的转租。认定不同，承担合同违约责任的当事人也就不同。
　　根据合同法第八十八条（本案定性的根据）的规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。此种转让即为合同转让（合同权利义务的全部转让，学理上称为“合同权利义务的概括转移”）。这种转让的法律后果，在于合同的原一方当事人作为转让人，在转让合同后就退出了该合同关系，不再是该合同的一方当事人主体，而由受让的第三人作为该合同的该方当事人来概括地承担该合同上的权利义务，成为合同的一方主体。由此可见，合同转让发生合同主体的变更，合同所设定的权利义务内容并不发生变更，仍然是同一合同的继续履行。合同转让的条件，一般是必须经过对方同意，对方不同意的，不发生合同转让的效力。但同意的方式及其时间是多样性的，可以是书面的，也可以是口头的；可以是明示的，也可以是默示的；可以是事先的，也可以是事后的。本案中的同意认定，是事后的默示同意。
　　租赁物的转租，根据合同法第二百二十四条的规定，是指承租人经出租人同意，将租赁物转租给第三人，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当向出租人赔偿损失这种情形。其特点在于租赁物的转租并不改变租赁合同关系的双方主体及其权利义务内容，承租人依然依合同约定对出租人负责；但因租赁物的转租又增加了一层或一个新的租赁关系，即承租人作为转租人与作为次承租人的第三人之间的租赁关系。
　　根据合同相对性原则，两个关系的各自当事人之间发生权利义务关系，但后一个租赁关系的期限等受前一个租赁关系的限制。转租成立的条件，一般也是必须经对方即出租人的同意。
　　两相比较，租赁合同的转让与租赁物的转租有相同之处，也有不同之处。相同之处在于租赁物都要转移给第三人占有，第三人要承担租赁物上的基本义务。所不同的是，租赁合同的转让发生承租人的变更，由受让的第三人作为新的承租人对出租人负责；租赁物的转租并不改变或取代既存的租赁合同及其主体与权利义务内容，承租人仍对出租人负全部合同责任，第三人（次承租人）仅对转租人负转租合同上的责任。但租赁物转租的租金交付，在实际履行时，也可能由第三人直接将租金交付于出租人，此时注意的重点在于第三人是以自己名义还是以转租人的名义向出租人交付租金。第三人以自己名义向出租人交付租金的，应当是其作为该合同的一方当事人所为的行为，只有受让的是合同才有可能，故第三人的这种行为反映的是合同转让的特征，应按合同转让来确定转让后的合同双方主体及其责任人。本案如属这种情况，则原告与第二被告存在租赁合同关系，第二被告在受让租赁合同后的租赁期间欠付租金，就是第二被告对原告的根本违约，与第一被告就没有法律上的关系，原告对第一被告的诉讼请求理当被驳回，第一被告不是本案合格的被告，不应列为共同被告。如果第三人是依转租人的指示，并以转租人的名义向出租人交付租金，反映的就是租赁物转租的特征，第三人的行为仅是代转租人向出租人履行义务的行为，同时也是向转租人履行义务的行为。本案如属这种情况，则原告与第一被告仍存在租赁合同关系，第二被告与第一被告存在租赁合同关系；第二被告因与原告主张的解除租赁合同返还租赁物请求成立有法律上的利害关系，即原告与第一被告的租赁合同制约第二被告与第一被告的租赁合同，第二被告正确的诉讼地位就应当是无独立请求权的第三人，而不应成为本案的共同被告；如果因第二被告欠付第一被告的租金而影响第一被告对原告的履行能力，第一被告又怠于行使权利的话，则原告可以第二被告为本案被告，向法院提起代位权诉讼，第一被告也不可能成为该诉讼的被告，依最高人民法院《关于适用合同法若干问题的解释（一）》第十六条的规定，第一被告只可能成为第三人。
　　在本案中，由于原告已实际接受了第二被告在接手后的租金交付，因此，本案当事人之间关系的认定，并不以原告所说转让行为是否经其明示的同意为准，而应根据上述分析中提到的可能，以实际发生的事实来认定。