在借贷、买卖、货物运输、加工承揽等经济活动中，债权人为了保障债权的实现，往往会在签订合同时设定担保，这样的做法无疑是审慎的、严谨的、聪明的，但效果却往往并不尽如人意，“难道协议中写的清清楚楚的担保是无效的？”、“为什么设定了担保法院不给执行？”，这是许多企业主面临纠纷时惊讶甚至愤怒的疑惑，也让企业主对担保效果的信心降低，其中症结究竟何在？是谁让担保成空？我们不妨先来看下面的小案例。 甲饲料厂与乙经销部签订了饲料购销合同，由甲厂向乙方长期供应饲料，货款按季结清。由于交易量大，为了避免乙方拖欠货款，甲乙双方在签订买卖合同的同时签订了担保协议，协议中约定，乙方将自己所有的位于佛山市某小区某巷某号的住屋一套抵押给甲厂，价值28万元，乙方将房屋产权证书交给甲方，若乙方不能按期付款，则甲方就抵押房屋的拍卖或变卖价格优先受偿。合同生效后甲厂如期供货，谁料乙方经营状况日益恶化，半年后就拖欠甲厂货款30多万元，乙方经销部也关门停业。甲厂向乙方追讨货款乙方无力支付，此刻，甲厂庆幸当初让乙方签订了担保协议，乙方的房产证还在甲厂手中，于是甲厂一纸诉状将乙方告上法庭，要求法院判决乙方支付货款，并执行乙方的抵押财产——房屋。 此案若进展顺利，即使乙方拿不出一分钱，甲厂也不会有太大损失，因为抵押房屋价值已占了拖欠货款的一大部分。但是，结果让人大跌眼镜，本来胜券在握的甲厂傻眼了，法院判决：乙方按合同约定支付拖欠甲方的货款及利息，但甲乙双方的房屋抵押无效。大家都清楚这样的结果令甲厂虽胜尤败，因为乙方除了房屋确实没有任何财产可用来支付货款，乙方还款遥遥无期。 本案的法院判决书指出，根据《中华人民共和国担保法》第41条、42条相关规定，以城市房地产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。至此，道理不言自明，虽然甲厂与乙方签订了明明白白的担保协议，且乙方还“颇有诚意”的将房产证交给甲厂，但实际上，抵押根本没有生效，无论是双方的疏忽还是乙方的圈套，甲厂着实吃了一个大哑巴亏。 在现实操作过程中，像甲厂这样吃了亏的人不在少数，本律师在接手的案件中就遇到不少类似情况，所以说，履行完备的担保手续是保证担保有效的必要条件。 那么担保有效是不是就确保无虞了呢？不！生效的担保仍有陷阱存在。比如仍就本案来言，即使甲厂与乙方的抵押生效，甲厂实现抵押权的愿望仍难以成真。这里的原因不是出在法律关系是否成立上，而是出在执行的操作上。 依据我国《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”在本文案例中，即使法院执行抵押财产的判决生效，案件转入执行阶段，由于乙方抵押给甲厂的房屋是自己的住房，若乙方仅有此一处住房，那么法院仅能查封该房屋，而不得将其拍卖、变卖，实际上，甲厂的债权仍然等于没有实现。现实中，本律师手头的执行案件就存在类似情况，因此，不管这样的规定在执行操作过程中有何种不妥，但依据现行的法律，牵涉到执行房屋的案件，这样的风险大大存在，让人不得不防。 因此，律师提醒大家，要想使担保真正起到保障债权的作用，不仅仅靠一纸担保协议就高枕无忧，在实际操作中应注意：1、依照法律规定履行完备的手续，特别注意法律对不动产和特殊动产履行登记手续的要求；2、审查担保价值实现的现实可能行。 这里是本律师根据办案过程中的一些体验给签订担保合同者的一些小建议，也仅仅针对了房产抵押的部分问题。其实，担保在实际操作过程中会有种种不同的难点需要防范，这就需要当事人擦亮眼睛，谨慎选择，并最好请专业人士进行指导。最后愿各位生意兴隆！ *相关法律连接： 《中华人民共和国担保法》第41条：当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。 第42条：办理抵押物登记的部门如下：（一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；（三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门；（四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门；（五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第6条：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”