“限购令”下退房违约吗?
“限购令”下退房违约吗?
近日,武汉市执行“每户家庭拥有两套及以上住房者禁购”的新的限购房令,签订限购令外的房屋合同的购房者能否退房,即能否解除与开发商的商品房买卖合同呢?
根据合同法的规定,购房者是可以退房,可以与开发商解除合同的。
合同法第94条规定“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;”,
不可抗力是由《民法通则》规定的:本法所称的 “不可抗力”,是指为不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
不可抗力包括三种情形:自然灾害如地震、火灾、水灾,政府行为如征用、征收,社会异常事件如战争、罢工。
“限购令”作为政府的行政管理性命令,对市场交易者来说,具有不可预见、不可避免、不可克服性,导致其合同目的不能实现,应属不可抗力。
购房者可以据此合法地与开发商解除购房合同,而无需承担违约责任。
有的人认为这种情况应属于情势变更,我认为不对。
情势变更是民法中的一基本原则,在我国民法通则及合同法中没有规定,是指合同有效成立后,履行完毕前,出现不可归责于当事人的客观变化,若仍然履行合同则给一方当事人造成显失公平的结果,法律允许当事人变更或解除合同而免除违约责任。
情势变更原则是追求的是公平,情势变更的事由是不可预见,但不一定是不可克服、不可避免的。不可抗力事由则不仅是不能预见的,而且是不能避免并不能克服的。
发生情势变更后,合同是可以履行的,只是一方当事人需付出高昂代价或履行得非常艰难。发生不可抗力后,合同是全部或部分、一时或永久不能得到履行。
在合同法的司法解释(二)第二十六条中作了规定,且随后最高人民法院发布《关于正确适用合同法解释(二)服务党和国家的工作大局的通知》,限定案件因陋就简特殊情况确需个案适用的,应当由高级人民法院审核,必要时应报最高人民法院审核。
由此可见,个案适用情势变更原则的可能性非常小。而不可抗力是法定的免责事由,可以在个案中直接适用。
胡文彬
擅长:房地产买卖合同、房屋租赁
湖北普明律师事务所
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