从一起判例看商品房预约合同性质的认定
从一起判例看商品房预约合同性质的认定
案情简介：A公司与B公司于2001年X月X日签订了订购书，约定A公司购买B公司开发的一单元门面及住房，总价款6000多万元，订购买书还约定了房屋的位置，面积、单价，同时约定双方今后签订商品房预售合同。订购书签订后3个月，A公司交付1200万房屋预购金，之后，A公司陆续交付房屋预购金，总共达4000万元，B公司也将房屋实际交付给A 公司，但双方一直未签订正式的商品房预售合同。1年后，因房屋价格暴涨，B公司拒绝签订商品房预售合同，并以双方只是预约合同关系，未存在合法房屋买卖关系为由要收回房屋，双方因此产生纠纷而诉讼至法院。
争议焦点：该案商品房买卖法律关系是否合法成立？如果成立，则B公司应该履行合同，协助A公司办理好该房产过户手续；反之，如果仅存在预约关系，则B公司有权收回房屋。
裁判要点：判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示，也就是说，当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。对于当事人之间存在预约还是本约关系，不能仅孤立地以当事人之间签订的协议之约定为依据，而是应当综合审查相关协议的内容以及当事人嗣后为达成交易进行的磋商和有关的履行行为等事实，从中探寻当事人真实意思，并据此对当事人之间法律关系的性质作出准确界定。
最高法院认为A公司与B公司之间的房屋买卖法律关系成立，且系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。一审、二审判决认定《购房协议书》即构成本约的理由不当，但其关于A公司和B公司之间成立房屋买卖法律关系的结论是正确的。理由如下：
首先，仅就案涉《购房协议书》而言，其性质应为预约。预约是指将来订立一定契约的契约。预约的形态多种多样，有的预约条款非常简略，仅表达了当事人之间有将来订立本约的意思，至于本约规定什么内容留待以后磋商决定；有的预约条款则非常详尽，将未来本约应该规定的内容几乎都在预约中作了明确约定。而若仅从内容上看，后者在合同内容的确定性上几乎与本约无异，即使欠缺某些条款，往往也可以通过合同解释的方式加以补全。因此，仅根据当事人合意内容上是否全面，并不足以界分预约和本约。判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示，也就是说，当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。如果当事人存在明确的将来订立本约的意思，那么，即使预约的内容与本约已经十分接近，即便通过合同解释，从预约中可以推导出本约的全部内容，也应当尊重当事人的意思表示，排除这种客观解释的可能性。本案中，A公司与B公司签订的《购房协议书》中明确约定了双方拟进行买卖的房屋的位置、面积和价款，应当说具备了一份正式的房屋买卖合同的主要内容，可直接据此履行而无须另订本约。但是，双方当事人同时在该协议中约定：“……3．甲、乙双方应就购房合同及付款方式等问题在本协议原则下进行具体磋商。……5．甲乙双方就该宗房屋买卖合同签订时，本协议自动失效。”可见，双方当事人虽然约定了房屋的位置、面积及总价款，但仍一致认为在付款方式等问题上需要日后进一步磋商，双方的这一意思表示是明确的，而且，当事人在该协议第5条进一步明确要在将来订立一个新的合同，以最终明确双方之间的房屋买卖法律关系的具体内容。因此，本院认为，案涉《购房协议书》的性质为预约合同，一审、二审判决认定该《购房协议书》的性质为本约是错误的，应予纠正。
其次，结合双方当事人在订立《购房协议书》之后的履行事实，A公司与B公司之间已经成立了房屋买卖法律关系。本院认为，对于当事人之间存在预约还是本约关系，不能仅凭一份孤立的协议就简单地加以认定，而是应当综合审查相关协议的内容以及当事人嗣后为达成交易进行的磋商甚至具体的履行行为等事实，从中探寻当事人的真实意思，并据此对当事人之间法律关系的性质作出准确的界定。本案中，双方当事人在签订《购房协议书》时，作为买受人的A公司已经实际交付了定金并约定在一定条件下自动转为购房款，作为出卖人的B公司也接受了A公司的交付。在签订《购房协议书》的三个多月后，B公司将合同项下的房屋交付给了A公司，A公司接受了该交付。而根据《购房协议书》的预约性质，B公司交付房屋的行为不应视为对该合同的履行，在当事人之间不存在租赁等其他有偿使用房屋的法律关系的情形下，B公司的该行为应认定为系基于与A公司之间的房屋买卖关系而为的交付。据此，由于B公司在该房屋买卖法律关系中的主要义务就是交付案涉房屋，根据《合同法》第三十六条、第三十七条的规定，可以认定当事人之间达成了买卖房屋的合意，成立了房屋买卖法律关系。
桂林律师 刘庆才