代理词

审判长、审判员：

我接受王占春的委托，担任其与李彦房屋买卖合同纠纷一案的一审诉讼代理人，依法参加今天的诉讼活动。现发表代理意见如下：

一、     关于房屋买卖合同的效力问题

首先，本案涉案房屋虽为集体所有土地上的房屋，但是该房屋原来并不是住宅，而是属于村公共设施的村委会铁匠炉。是原告从吉林市龙潭区金珠乡九座村民委员会购得。

其次，虽然现在房屋所有权证上登记为住宅，但是原告自始自终并没有使用，而是闲置至今。事实上该房屋并非住宅，所占用土地也并非宅基地。1500多平方米的土地使用权，超出省政府规定的宅基地标准几倍。另外，原告并非集体所有土地所有人吉林市龙潭区金珠乡九座村的村民，也不在该村居住。原告是吉林市城市居民。因此，原、被告的买卖标的并非土地管理法所禁止的情形。

第三，《合同法》第五十二条第五项规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。

（一）国务院办公厅1999年发布的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》，国办发〔2007〕71号国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》，不是行政法规，不能作为认定合同无效的依据。

（二）把《土地管理法》第62、63条结合起来分析，《土地管理法》的立法本意是，禁止农村集体土地使用权单独转让，但在农村房屋所有权发生流转的情况下，其项下的宅基地使用权转让并不禁止，只是出卖之后不可再申请宅基地而已。

基于以上原因，原被告签订的房屋买卖合同合法有效。

二、关于被告是否违约的问题

被告没能够办理更名过户是因为众所周知的原因——因该地涉及拆迁而被房地产管理机关冻结，停止办理房屋手续。这属于法定的不可抗力，是被告无法改变的。因此，不应当认定被告违约。更不能因此认定合同无效或解除合同。

综上，原被告签订的房屋买卖合同合法有效；被告没能够办理更名过户是不可抗力造成的，被告没有违约。请求人民法院驳回原告的诉讼请求。以上代理意见请和议庭予以采纳。

此致

吉林市龙潭区人民法院

代理人：吉林市玖新律师事务所

                                     律师李立新

                                 2008年4月2日