案情简介：

         马某以抵押贷款方式购买了闽侯县一处房屋，2011年，马某（下称被告）向将其所有的房屋以160万元出售给孙某（以下称原告）。双方约定自2011年8月起因上述房产贷款产生的月供由原告承担，原告应于2011年9月30日前将剩余款项一次性支付给出卖人（即合同成交价—已付房款—原告替被告支付月供之日起贷款银行结算后的剩余款项）。

        2011年8月11日，被告清偿了房屋的银行抵押贷款。截至2011年9月30日，原告并未向被告支付剩余购房款。2011年10月8日，被告发函要求原告支付剩余购房款；10月28日，被告认为原告在合同约定的履行期限内未支付剩余购房款，向原告发函要求解除双方签订的房屋买卖合同。11月，被告更换了房屋门锁。

        2013年8月9日，原告认为被告在履行合同过程中违约向被告发函要求被告承担相应的违约责任。之后，原告孙某向闽侯县人民法院起诉，要求被告马某承担违约责任。双方在调解方案中均表示同意继续履行合同，但对责任承担仍有争议。

        经审理，闽侯法院认为被告提前还清讼争房屋贷款的行为不违约，原告经被告催告后未支付剩余购房款已构成违约。判决双方继续履行合同，原告在规定期限内支付剩余购房款即违约金。一审宣判后，原告不服提起上诉，福州市中级人民审理后认为被上诉人（原审被告）自行清偿房屋贷款，系自行变更合同的付款条款，已构成违约，判决撤销要求上诉人（原审原告）支付违约金的一审裁判。

法院观点：

        闽侯法院：原被告之间签订《房地产买卖合同》时，讼争房屋处于抵押状态，在未经抵押权人同意房屋转让或者未解除抵押情形下，原被告之间签订的《房地产买卖合同》仍处于效力待定。被告于2011年8月11日清偿了讼争房屋的银行抵押贷款，解除了抵押状态，原被告之间签订的合同得以生效。

        原告根据双方约定自2011年8月起讼争房产贷款产生的月供由原告负担，认为被告不得解除讼争房屋的抵押。对此原审法院认为，被告解除抵押促成了合同的生效，不违背合同的继续履行与合同目的的实现，因此不构成违约。根据双方协议约定，原告应于2011年9月30日前将剩余款项一次性支付给被告，因被告已清偿了银行贷款，故原告应于2011年9月30日前支付被告剩余款项128万元，经被告书面催告，原告拒不付款，显属违约。

        福州中院：本案的焦点问题是合同哪一方违约。双方均认为讼争合同未能继续履行，原因完全在于对方，是对方的违约行为导致的。根据合同约定：上诉人应于2011年9月30日前将剩余款项一次性支付给被上诉人，且自2011年8月起因上述房产贷款产生的月供由上诉人承担。因此，上诉人与被上诉人实际约定的本意是上诉人支付购房款后，由上诉人承担扣除被上诉人已还银行抵押贷款后余下的月供费用。但被上诉人于2011年8月11日自行清偿了讼争房屋的银行抵押贷款，应视为被上诉人自行变更了合同约定的付款条款，加重了上诉人的付款责任。被上诉人单方在变更了上述付款条款后，未与上诉人进行协商，之后更对讼争房屋采取换锁的方法，在合同履行中显然存在过错。

蔡思斌律师评析：

        合同作为当事人达成合意的结果，体现当事人的共同意志，对当事人都具有法律约束力。合同不存在违反法律、行政法规的强制性规定时，有约定的按合同约定履行，即“契约必守”原则。如同本案，房屋买卖合同中已经约定由买方向卖方支付房屋抵押贷款，并明确了支付的时间、方式，则买卖双方都应当按照合同约定支付、接收房屋抵押贷款，即《合同法》第60条所规定的：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。本案卖方（被告）自行向银行提前清偿房屋抵押贷款，即属于单方面擅自变更合同的约定，是违反合同约定的行为，需要承担相应的违约责任。因此，合同约定始终是履约的依据，切记！切记！