题记：

最近一段时期，北京有多家楼盘在促销时，都打出“免物业费”的广告，声称“购房即免20年物业费”、“一次性付款免收10年物业费”等等。面对如此诱人的条件，很多购房者怦然心动，纷纷出手，但也有一些理性的购房者纷纷找本律师为其“把脉”。

我的忠告是：别让开发商把你忽悠了！

根据《物业管理条例》的规定，物业费是指物业服务企业在从事物业管理活动中根据与业主委员会签订的物业服务合同的约定，向业主收取的服务费用。由此可知，物业服务企业是收取物业费的主体，并不是开发商，有关物业费是减是免，减收多少以及减免的具体方式等，只能由业主委员会代表业主和物业服务企业协商确定，并不是和开发商确定。从合同的角度说，开发商和业主签订房屋买卖合同时，是不可能也不应该约定合同之外的第三方——物业服务企业的责任的。也就是说，开发商与业主在房屋买卖合同中有关物业费减免的约定，对物业服务企业是没有约束力的。

根据2007年10月1日起施行的《物业管理条例》第12条的规定，只要过半数以上的业主同意，且这部分业主拥有的建筑面积超过项目建筑物总面积的一半时，就可以选聘或解聘物业服务企业。也就是说，业主在不满意现有物业服务企业的服务时，就有可能换掉现有的物业服务企业而选聘新的物业服务企业，此时，当初买房时开发商关于“免物业费”的承诺就有可能落空。

考虑到目前我国房地产业的实际情况，《物业管理条例》允许在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，开发商可以选聘物业服务企业，并应当签订书面的前期物业服务合同。需要指出的是，这里的物业服务合同仅仅是前期物业服务合同。关于前期的具体期限，法律法规虽然没有作具体规定，但绝不可能也不应该是十年或二十年。而且，《物业管理条例》明确规定，前期物业服务合同可以约定期限，但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。该条例作出这样的规定，既是充分保障业主选聘或解聘物业服务企业的权利，也是为了限制开发商滥用签订前期物业服务合同的权利。

因此，开发商关于“免物业费”的承诺是不可信的，它既没有这个权利，也与《物业管理条例》规定的精神相违背。