大连离婚律师之个人所有房屋收益认定及其处理

 

一方婚前所有房屋婚后卖掉后又买房属实夫妻共同财产吗?一方婚前房屋婚后收取的租金属于个人财产还是夫妻共同财产?对此,最高人民法院民一庭的意见如下:一方婚后用个人财产购买房屋,离婚时该房屋属于“个人财产的替代物”,应认定为个人财产,其自然增值也属于个人财产;一方个人所有的房屋婚后用于出租,其租金收入属于经营性收入,应认定为夫妻共同财产。

具体情况如下:

1、一方婚前个人所有房屋在婚后卖掉后又购买了一套A房屋,然后在婚后又将A房屋卖掉后购买了B房屋,那么这个A房屋及B房屋的所有权归属是什么情况?婚后购买的房屋有增值部分归谁所有?

从性质上说,这只是一方的婚前财产由原来的房产转化为货币再转化为房产,所谓万变不离其宗,该A房屋应属该方个人所有。该方再将A房屋卖掉后购买了B房屋,道理也一样,该B房屋还是应属该方个人所有。房屋在婚后的再次转让,由于房价上涨的市场因素而获利丰厚,但该收益也应属于该方个人所有。

2、如果在婚姻存续期间对A房屋或B房屋进行了装修,这装修款怎么分配?

在婚姻存续期间对A房屋或B房屋进行的装修一节,应考虑装修款来源及相应的折旧因素,由婚前房屋所有一方给另一方以合理补偿。

3、一方婚前所有房屋婚后出租所得租金收入应如何认定?

虽然房屋租金在民法理论上被认为属于法定孳息,仅仅从法律定义的角度分析,房屋租金是依据租赁合同收取的法定孳息,应归租赁物的所有人所有。但是,租赁行为本身也是一种经营活动,也需要付出时间、精力和劳动。考虑到租金与单纯的银行存款利息不同,出租方对房屋还有维修等义务,租金的获取与房屋本身的管理状况密切相连,需要投入一定的管理或劳务,故将租金认定为经营性收益比较适宜。尤其是对那种夫妻一方依靠房租收益维持生计的情形,如果将一方所有的房屋婚后出租的租金收益认定为个人财产,而另一方的工资、奖金收入则属于夫妻共同财产,结果显然是极不公平的。

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