广州二手房交易市场上的那些坑，时有发生。

广州市房地产中介协会近日通报，2018年第三季度，协会受理消费者投诉共13宗。当中有4宗为中介存在隐瞒房屋状况信息（如：楼龄、凶宅等），或在未审查卖家处分权的情况下诱导买卖双方签订合同。有2宗为中介就同一房屋签订不同交易价格的合同；2宗中介为不符合购买条件的提供中介服务；2宗为办理全权委托公证代替办理交易过户手续；及经纪人向客户提出可虚构银行流水证明获取按揭贷款的建议；中介公司擅自修改及制作网签；认为经纪人存在私自哄抬房价的情况等。

证未满两年迟过户，业主悔约遭罚定金+升值金

案情回放

2016年12月中旬，业主李某经中介公司促成，就其位于荔湾区某物业与买家陈某签订《房屋买卖合同》，房屋售价220万元。因当时房屋未满两年，双方约定至2017年7月才办理房屋过户手续，买方依约支付购房定金66万元。合同签订后，买方担心业主将房屋再次出售，于是要求公司制作《广州市存量房买卖合同》(下称网签合同），但业主以户口未迁出为由，拖延网签合同的签署。

直到2017年5月，买方向业主提出配合其办理银行按揭手续，但这段时间该物业市场价格有所上涨，业主认为自己损失巨大，便向经纪人表示买家应增加购房款22万元，弥补其损失。经过多次协商，买方不接受业主的加价。

2017年6月，业主李某以买家逾期办理按揭手续为由，发出《律师函》，要求解除双方签订的存量房买卖合同等，并于7月向荔湾区法院提出诉讼，要求解除《存量房买卖合同》并要求买方支付违约金22万元。买方反诉要求业主李某赔偿双倍定金，并赔偿该房屋升值损失87万元。

一审法院审理认为，买方未能办理按揭手续的原因在于业主未配合办理所致，业主李某以陈某未办理按揭贷款手续构成违约为由要求解除合同无依据，并因此造成双方就涉案房屋的交易未能继续履行，李某的行为已构成违约，应当承担违约责任。

案例分析：

《担保法》第八十九条规定，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中因法律规定定金在合同总标的额20%内适用定金罚则，故对于陈某主张李某双倍返还定金的诉求合情合理予以支持，返还金额为88万。另陈某在诉讼时对于房屋升值进行评估，认为房价的上涨导致其需要多付50万，由此造成的损失应由李某承担。经法院审议酌情判定李某赔偿陈某房屋升值部分损失35万元。

中介协会提醒消费者，在签订房屋买卖合同签时，需注意明确约定不履行合同的违约责任；而作为业主也不应因为楼价上涨而随便违约，要尊重合约精神。有时候违约所承担的违约责任成本要比楼价的上涨要高得多。

经纪人卖房没查验业主身份，买家被“套”惨了

案例回放：

2016年张某经A中介公司看房，看中一套位于海珠区某物业，当天签订《购房要约发出委托书》以127万购买该物业。

两天后，经纪人高某告知张某，业主在澳门不方便签订《房屋买卖合同》，建议张某先在合同上先签署，由其把合同带到澳门给业主签署。于是张某同意并签订房屋买卖合同，合同由经纪人高某转交业主签名确认。

隔天，高某把卖家已签署的合同原件和定金收据交付张某，同时签订《买卖代理费支付承诺书》。

一周后，张某收到高某的电话被告知卖家提出不再出售该物业要求解除合同，但愿意赔偿违约金，张某考虑后回复经纪人高某，同意卖方提出的要求，并多次催促经纪人高某约业主见面签订解除协议，但高某每次都以卖家没有时间为由，未能安排买卖双方签订解除协议及商讨赔偿违约事宜。

几个月过去了，张某仍未与业主签订解除协议，也未收到业主的违约金，因房价的继续上涨，为了减少损失，张某向法院提起诉讼要求卖家继续履行合同。

在诉讼过程中，卖方提出司法鉴定的请求，要求鉴定合同和定金收据的签名是伪造的，其在法庭上表示自己从未在A中介公司放盘出售该物业，也从未收取张某的1万元定金。

张某在多方衡量利弊后终向法院提出申请撤销起诉，转而向市房地产中介协会投诉。经核实，经纪人存在未依法查验业主的身份和权限的情况，协会按行业自律管理规定对经纪人高某的上述行为向行政主管部门提出行政处罚建议，对于中介公司的管理过失发出整改通知。

案例分析：

《广州市房屋交易监督管理办法》第二十一条第四款规定，A中介公司经纪人高某对于合同上卖家的签名负有审核义务，该司及其经纪人应当在卖方签订合同时，应对卖方身份及处分权限履行谨慎审查义务，要求其提出相关证明材料。

本案中经纪人高某，在未获得卖方的委托，对该物业进行“推盘”介绍给张某，已涉嫌违反上述规定。在此过程中，A中介公司存在对经纪人高某的管理过失，因经纪人不当的执业行为造成买方损失。对此，买方可通过司法途径向经纪人高某索偿。

中介协会提醒，在签订房屋买卖合同签时，需注意明确约定不履行合同的违约责任。订立合同后尽快完成付款、过户登记及房屋交付等手续，有利于防范交易风险。如果交易时间过长，则容易因房价波动、债务纠纷等产生风险。尽量在买卖双方所有当事人均在场的情况下协商达成一致意见才签订合同，避免出现不必要的纠纷。

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