广告是针对不特定多数人发布的，法律上一般把它作为要约邀请而不是要约，虽然《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《商品房买卖司法解释》)中将宣传广告的性质确定为要约是一种重大突破，但构成要约的宣传广告是有一定条件限制的，不能一概将所有售楼广告均划入要约之列。

案例：

　　原告：刘长福。

　　被告：安徽皖能置业发展有限责任公司。

　　一审查明事实：2004年初，安徽皖能置业发展有限责任公司开始开发建设贵都花园小区，在其商品房销售宣传册中载明：外墙均采用高级耐脏防水弹性乳胶漆，外墙采用环保隔热保温新型材料，外窗为双层中空玻璃彩色铝合金窗等字样。2004年4月1日，刘长福与安徽皖能置业发展有限责任公司签订一份商品房买卖合同，并约定逾期交房，应自约定交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日支付已付房价款万分之四的违约金。但双方同时约定在设计变更造成工期延期、因政府配套设施的批准造成延误等情形下，除双方协商同意解除合同或变更合同外，安徽皖能置业发展有限责任公司可据实予以延期。安徽皖能置业发展有限责任公司应于双方进行验收交接后90天内向刘长福交付验收合格的商品房证明文件。在合同附件三中关于房屋的装饰设备标准载明：外墙为涂料，门窗为铝合金门窗、人户防盗门(彩铝、中空玻璃)等。

　　在房屋施工过程中，2003年12月11日，安徽省建筑科学研究院出具设计修改通知单，将原定保温浆料外保温系统改为聚苯乙烯泡沫塑料板薄抹灰外墙外保温系统。2003年12月17日、2004年8月28日，施工单位安徽省第一建筑工程公司分别以南、北楼外墙保温设计发生大变更及小区道路路面施工方案变更为由，申请延长工期60天、30天，建设单位和监理单位均签字确认。

　　2004年8月28日，安徽皖能置业发展有限责任公司向贵都花园各业主发出通知，告知各业主：因车行道、人行道变更设计，原定交房期限将延至2004年10月30日。2004年11月11日，安徽皖能置业发展有限责任公司将贵都花园北楼104号房屋交付刘长福。

　　贵都花园北楼外墙在其东、南、西三面全部采用了环保保温隔热材料，而在北面部分外墙外未采用保温材料。该楼全部窗户除北面的厨房及北面客房两扇窗户外均采用双层中空彩色玻璃铝合金窗。刘长福在实际入住该房后发现房屋出现多处裂缝，经双方现场勘验，刘长福在房裂缝有三种类型：（1）是阳台处沉降缝；(21是砖墙与钢筋混凝土墙收缩不一致引起；(3)是顶板底部混凝土收缩形成的。2006年4月，刘长幅诉至一审法院

　　刘长福诉称，双方签订商品房买卖合同后，安徽皖能置业发展有限责任公司未按约交房，外墙未能如宣传广告所称全部采用环保隔热保温材料，窗户也未按合同约定全部采用中空玻璃，且房屋存在多处裂缝。故请求判令安徽皖能置业发展有限责任公司交付房屋验收合格证明文件；承担逾期交房违约金；全部安装广告宣传册中承诺的隔热保温新型材料；依照合同将普通玻璃改装为双层中空玻璃彩色铝合金窗、对房屋裂缝进行维修等。

　　安徽皖能置业发展有限责任公司辩称房屋验收合格证明文件已向原告说明、出示；由于变更设计造成延期，不构成违约；外墙隔热保温符合合同约定；按照设计方案未采用中空玻璃；房屋开裂也是刘长福拒绝协助维修造成，应驳回其诉讼请求。

　　一审法院审理后认为，根据合同约定，因设计变更造成工期延期的，至迟应于2004年10月30日交付房屋。但安徽皖能置业发展有限责任公司实际交付之日为2004年11月11日，故安徽皖能置业发展有限责任公司已构成违约，应承担逾期交房违约金。安徽皖能置业发展有限责任公司在房屋交付时至今未能按约履行交付房屋验收合格的相关证明文件，对于刘长福要求交付贵都花园房屋验收证明文件的诉讼请求应予支持。另因安徽皖能置业发展有限责任公司交付的商品房在保修期间出现裂缝．安徽皖能置业发展有限责任公司应按照维修约定，及时修复房屋的瑕疵。依据双方合同的约定，安徽皖能置业发展有限责任公司应按合同约定将其改装为双层中空玻璃彩色铝合金窗。宣传资料为要约邀请，该资料也未具体明确写明商品房的所有外墙均为保温材料，且宣传资料的内容并未对商品房价格的确定产生重大影响，因此，宣传册的内容不应视为合同内容，刘长福据此要求在全部外墙安装环保隔热保温新型材料的诉讼请求无合同依据，依法不应予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、安徽皖能置业发展有限责任公司应于判决生效之日后十日内将贵都花园房屋的竣工验收备案表复印件交付刘长福；二、安徽皖能置业发展有限责任公司应于判决生效后十日内给付刘长福逾期交房违约金一千九百二十元，自2004年10月31日至2004年11月11日，按每日万分之四计算；三、安徽皖能置业发展有限责任公司应于判决生效后三十日将刘长福房屋(贵都花园北楼104室)的裂缝修复完毕；四、安徽皖能置业发展有限责任公司应于判决生效后三十日内将刘长福的房屋(贵部花园北楼104室)北面的两扇普通玻璃窗改装为双层中空玻璃彩色铝合金窗；五、驳回刘长福的其他诉讼请求。

　　一审宣判后，刘长福不服提出上诉，称安徽皖能置业发展有限责任公司在贵都花园销售宣传册中，有关房屋将采用外墙保温系统的说明及允诺明确具体，本人也正是基于此才以高出其他同类楼盘的价格购买了贵都花园的房屋。安徽皖能置业发展有限责任公司于2004年11月11日将房屋交付本人，原审违约金计算错误等。

　　安徽皖能置业发展有限责任公司辩称房屋验收合格证明文件已向刘长福说明、出示；由于变更设计造成延期，不构成违约；外墙隔热保温符合合同约定；按照设计方案未采月中空玻璃，房屋开裂刘长福拒绝协助维修等。

　　二审查明的事实基本同一审查明的事实，同时别查明贵部花园北偻北面部分外墙外未采用保温材料系依据设计图纸施工。

　　二审法院审理后认为，刘长福与安徽皖能置业发展有限责任公司间签订的商品房买卖合同合法有效。双方合同明确约定房屋应于2004年9月28日前交付，但因设计变更延长的期限，安徽皖能置业发展有限责任公司应于2004年12月30日前交付房屋。而其直至2004年11月11日才将房屋交寸刘长福，原审计算逾期交房违约金并无不当。刘长福已实际领取房屋，故其主张逾期交房违约金应计算至竣工验收备案之日的上诉请求无法律依据，依法不予支持。

　　贵都花园商品房销售宣传册中虽然说明了该商品房的外墙为环保隔热保温新型材料，但宣传资料为要约邀请该资料也未具体明确写明商品房的所有外墙均为保温材料，且宣传资料的内容并未对商品房价格的确定产生重大影响，因此，安徽皖能置业发展有限责任公司销售宣传册的内容不应视为合同内容，刘长福据此要求安徽皖能置业发展有限责任公司在全部外墙安装环保隔热保温新型材料的诉讼请求无合同依据，依法不应予以支持。故二审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。