【要点提示】
　　商品房买受人作为消费者享有所购房屋公摊面积的知情权，作为经营者的房地产公司有告知义务。商品房买受人与房产测量机构不是经营者与消费者的关系，也不存在委托关系，其要求房产测量机构就公摊面积履行告知义务，不予支持。
　　【案例索引】
　　一审：陕西省西安市莲湖区人民法院（2006）莲经初字第729号（2006年10月31日）
　　二审：陕西省西安市中级人民法院（2007）西民二终字第161号（2007年2月1日）
　　【案情】
　　原告：雷雪琴。
　　被告：西安市房产测量事务所（以下简称房产测量所）。
　　被告：西安鑫宇房地产开发有限责任公司（以下简称鑫宇房地产公司）。
　　原告雷雪琴诉称：2001年12月，与被告鑫宇房地产公司签订商品房买卖合同，购买由鑫宇房地产公司开发的桃园鑫宇小区7－1－4商业用房114．11平方米。2005年3月3日，鑫宇房地产公司办理了房屋所有权证，该证中被告房产测量所出具的测量报告载明分摊共有面积7．42平方米。原告多次要求二被告以书面形式告知公摊面积计算的依据、公摊部位的名称、具体测量数据、计算方法及过程结果，均遭拒绝。房产测量所的测量成果系被告鑫宇房地产公司的依据，其作为购房人与该测量成果有直接利害关系，亦形成事实上的消费关系。《中华人民共和国消费者权益保护法》规定经营者有提供真实信息的义务，消费者依法享有知情权，故诉至法院，要求二被告按照2000年8月1日实施的中华人民共和国国家标准GB/T17986． 1－2000《房产测量规范》附录B《成套房屋的建筑面积和共有共用面积分摊》规定，以书面形式告知房产证内公摊面积7．42平方米的依据，并告知公摊的部位名称，具体测量数据，计算方法，过程及结果，以维护其知情权。
　　被告房产测量所辩称：其具备房屋测量的资质，从未接受原告雷雪琴的委托进行房屋面积测量，与原告雷雪琴亦不存在委托合同关系。请求驳回原告雷雪琴的诉讼请求。
　　被告鑫宇房地产公司辩称：其与雷雪琴签订的商品房买卖合同明确约定“合同约定面积与产权登记面积有异议的，以产权登记面积为准”。其遂委托具备房屋测量资质的房产测量所对雷雪琴购买的商品房面积进行了测量，且在给雷雪琴办理的房屋所有权证书上注明分摊共有面积7．42平方米，并画有房屋平面示意图。该分摊面积系房产测量所依据国家相应规范计算所得，雷雪琴无权要求其对共有分摊面积计算的依据、如何计算、共有分摊面积分摊部位予以告知，请求驳回雷雪琴的诉讼请求。另称，雷雪琴就同一事实同一理由，多次诉至法院，本案不应再重复立案，应予以驳回。
　　一审法院经审理查明：2001年12月，雷雪琴与鑫宇房地产公司签订商品房买卖合同，鑫宇房地产公司将其开发的桃园鑫宇小区7－1－4号商品房出售给雷雪琴，合同约定，该商品房建筑面积114．11平方米，其中套内建筑面积111．34平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积2．77平方米，合同约定面积与产权登记面积有异议的，以产权登记面积为准。2003年元月6日，鑫宇房地产公司委托房产测量所对开发的桃园鑫宇小区商品房面积进行实测。2005年3月3日，鑫宇房地产公司给雷雪琴办理了房屋所有权证书，该证书载明房屋建筑面积119． 19平方米，用途为商住，该证书附记栏注明建筑面积含公用分摊面积，分摊共有面积7．42平方米，并加盖了房产测量事务所的资料专用章。该商品房雷雪琴使用至今。
　　雷雪琴曾于2004年将鑫宇房地产公司诉至西安市莲湖区法院，西安市莲湖区法院依法做出（2004）莲经初字第748号民事判决，判决鑫宇房地产公司对双方合同中2．77平方米公摊面积按合同约定进行绘图说明，判决生效后在西安市莲湖区法院执行过程中，鑫宇房地产公司向雷雪琴提供了合同约定房屋公摊面积2．77平方米构成图纸并对具体公摊面积做出了说明。雷雪琴又于2005年将鑫宇房地产公司再次诉至法院，诉请该公司对合同约定的公摊面积2．77平方米的构成内容（山墙及外墙、楼梯间、电梯间、消防水箱四部分）提供具体的计算依据、计算方法、计算过程、计算结果，并标明四部分公摊面积的具体位置，以维护其知情权。西安市莲湖区法院依法做出（2005）莲经初字第1092号民事判决，驳回了雷雪琴的诉讼请求。
　　【审判】
　　一审法院认为，雷雪琴与鑫宇房地产公司签订的商品房买卖合同内容真实，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方均按合同履行了各自义务。对于合同约定面积与产权登记面积有差异的，合同明确约定，以产权登记面积为准。双方应以此约定确定双方实际买卖商品房的建筑面积，且双方已按实际建筑面积进行了结算。雷雪琴与房产测量所无委托进行房屋面积实测的委托关系，房产测量所具备房屋面积测量的资质。西安市国土资源和房屋管理局对房产测量所做出的商品房面积测量报告予以认可，并颁发了《中华人民共和国房屋所有权证》，雷雪琴若对房屋主管机关颁发的房屋所有权证确定的房屋建筑面积（含公用分摊面积）有异议，可另案提起行政诉讼。雷雪琴与鑫宇房地产公司关于合同约定的公用分摊面积的构成事宜所提起的诉讼，法院均已做出判决。故此，雷雪琴的诉讼请求理由不能成立，法院不予支持。遂判决：驳回原告雷雪琴的诉讼请求。案件受理费500元，由雷雪琴自行负担。
　　宣判后，雷雪琴不服，提起上诉称：（1）本案中上诉人仅要求知道房产证内“公摊面积7．42平方米”的来历，并未提出计算是否合法、合理，判决书中“原告雷雪琴若对房屋主管机关颁发的房屋所有权证确定的房屋建筑面积（含公摊面积）有异议，可另案提起行政诉讼”脱离其诉讼请求；（2）西安鑫宇房地产开发有限公司、西安市房产测量事务所对于“公摊面积7．42平方米”有告知义务，该测量结果与其有直接利益关系；（3）此案是知情权，而非面积之争，故法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定来判决是错误的，故上诉请求撤销原判，依法支持上诉人一审的诉讼请求。
　　二审法院经审理查明：一审查明的基本事实清楚，予以确认。
　　二审法院经审理认为，2001年12月，雷雪琴与鑫宇房地产公司签订商品房买卖合同，购买鑫宇房地产公司的商品房。2005年3月，鑫宇房地产公司为雷雪琴办理了房屋所有权证，该证载明房屋建筑面积119．19平方米，分摊共有面积7．42平方米。现雷雪琴要求房产测量所与鑫宇房地产公司共同告知其 7．42平方米具体公摊的部位名称、测量依据、过程及结果，以维护其知情权。根据《中华人民共和国消费者权益保护法》有关规定，经营者应当向消费者提供有关商品或者服务的真实信息，经营者对消费者就其提供的商品或服务的质量和使用方法等问题提出的询问应当做出真实明确的答复，消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受服务的真实情况的权利。本案雷雪琴作为消费者享有所购房屋公摊面积知情权，作为经营者的鑫宇房地产公司有告知义务。雷雪琴与房产测量所不是经营者与消费者的关系，亦无委托关系，故雷雪琴要求房产测量所履行告知义务，依法不予支持。据此，原审判决适用法律不当，应予改判。判决：
　　一、撤销西安市莲湖区人民法院（2006）莲经初字第729号民事判决；
　　二、本判决生效后西安市鑫宇房地产开发有限责任公司立即对雷雪琴所购之桃园鑫宇小区7－1－4号商品房以书面绘图形式告知分摊共有面积7． 42平方米的具体部位、具体的测量数据、计算依据及方法；
　　三、驳回雷雪琴要求西安市房产测量事务所履行告知义务的诉讼请求。
　　一审案件受理费500元、上诉案件受理费500元均由西安鑫宇房地产开发有限责任公司负担。
　　【评析】
　　一、商品房购买者属消费者，享有知情权。
　　消费者是指为生活消费需要购买、使用商品或接受服务的人。学界与实务界虽然对商品房买卖合同能否直接适用《中华人民共和国消费者权益保护法》（以下简称《消法》）第四十九条的惩罚性条款（“经营者提供商品或服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍”）有争议，但对为满足生活所需的商品房购买者是消费者并无分歧。《消法》第八条规定：“消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受服务的真实情况的权利，消费者有权根据商品或者服务的不同情况，要求经营者提供商品的价格、产地、生产者、用途、性能、规格、等级、主要成份、生产日期、有效期限、检验合格证明、使用方法说明书、售后服务，或者服务的内容、规格、费用等情况”。在商品房买卖关系中，出卖人即经营者，买受人即消费者。依据上述规定，出卖人应当向买受人提供有关商品房的真实信息，一般包括商品房的价格、面积（套内面积、公摊面积）、品质、配套设施等内容，并应出示相关资料予以说明、证明。
　　本案中，鑫宇房地产公司将房屋出售给雷雪琴，雷雪琴作为消费者享有知情权。雷雪琴要求鑫宇房地产公司就公摊面积7．42平方米的具体部位、测量依据、过程及结果做出说明，符合《消法》中关于消费者知情权的规定。
　　二、消费者主张知情权的相对方应当是经营者。
　　《消法》在规定消费者享有知情权的同时，规定经营者应当向消费者提供有关商品或者服务的真实信息，不得作引人误解的虚假宣传。经营者对消费者就其提供的商品或者服务的质量和使用方法等问题提出询问时，应当做出真实、明确的答复。由此可见，向消费者提供真实信息是经营者的义务。消费者在无合同约定或法律规定情况下，要求经营者以外的其他人承担告知义务的，则不应支持。本案中，雷雪琴起诉要求鑫宇房地产公司承担告知义务的同时，将西安市房产测量事务所也列为被告，要求其承担告知义务，由于西安市房产测量事务所与雷雪琴之间不存在法律关系，雷雪琴要求西安市房产测量事务所承担告知的义务既无合同约定，又无法律依据，因此对该请求不予支持。
　　三、知情权的保护是实现消费者赔偿请求权的前提与基础。
　　本案中，一审法院驳回雷雪琴的诉讼请求，二审法院支持了雷雪琴的诉讼请求，为什么处理结果会有如此大的不同呢？我们来分析一下雷雪琴的诉讼请求：从诉状中可以看出，雷雪琴只是要求鑫宇房地产公司以书面形式告知公摊面积7．42平方米的计算依据、公摊部位、具体测量数据、计算方法及过程，其要求保护的是知情权，在不知道7．42平方米公摊面积来源及依据的情况下，其并未对公摊面积7．42平方米提出异议。一审法院判决驳回雷雪琴诉讼请求的理由有二，其一是“雷雪琴若对房屋主管机关颁发的房屋所有权证确定的房屋建筑面积有异议，可另案提起行政诉讼”。显然一审法院混淆了知情权与异议权的概念，以此驳回了雷雪琴的请求是不当的。其二，一审法院以“雷雪琴与鑫宇房地产公司关于合同约定的公摊面积的构成事宜所提起的诉讼，本院均已做出判决”为由，驳回雷雪琴的诉请也是错误的。据查阅一审法院此前相关案件，雷雪琴曾以要求告知合同约定公摊面积2．77平方米为由诉请法院判令鑫宇房地产公司履行告知义务，与本案并非同一事由与请求，因此驳回雷雪琴诉讼请求有误。
　　四、针对原告的诉请，被告应以明确表述的形式履行告知义务，从而保护消费者知情权的实现。
　　《消法》第十九条第二款规定：“经营者对消费者就其提供的商品或者服务的质量和使用的方法等问题提出询问，应当做出真实、明确的答复”。该规定明确要求经营者应当做出真实，明确的答复，但对告知的形式要件无具体规定。为此，法官在司法实践中，应当根据需告知事项的特点，对知情权实现的形式做出适当的判定。
　　本案中，雷雪琴要求鑫宇房地产公司对西安市房产测量事务所确定的“公摊面积7．42平方米承担告知义务”，其中涉及公摊的具体部位、测量数据、计算依据及方法等，显然以口头告知形式难以达到“具体”、“明确”的标准，因此二审法院判令鑫宇房地产公司以书面绘图形式告知是妥当的。