孙术校律师

导读：在现下出现较多的一房二卖纠纷案件中，在数个合同均有效的情况下，一般一房多卖纠纷案件，一房多卖房屋所有权如何确定？这个问题牵动着所有案件当事人的神经，因为房产交易对普通老百姓来说毕竟是比较重大的，有的甚至关系一生的安定生活。本文联系司法实践中的一般处理原则，为您作出解答。

在数个合同均有效的情况下，到底何人可以取得争议商品房的所有权呢？一房多卖中争议商品房所有权归属问题的处理原则应该是：

（一）已经办理商品房过户登记手续的买受人的房屋所有权要求应予支持。

根据《物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”这说明，在商品房买卖合同合法有效的前提下，只有所售房屋经过登记，房屋所有权才发生改变。所以，数个买受人中，谁办理了商品房过户登记手续，法律就认定谁取得了该房屋的所有权。

（二）数个买受人均未办理商品房过户登记手续的，支持已经办理商品房预告登记手续的房屋所有权人的要求。

我国《物权法》第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处理该不动产的，不发生物权效力。”这说明，不动产预告登记具有公示与公信效力，能够维护交易安全和正常的交易秩序，会得到法律支持，以确保依法办理了房屋预告登记手续的商品房买卖合同的完全履行。

（三）既未办理产权登记，又未办理预告登记的，已先行合法占有争议房屋的买受人的房屋权属要求应得到支持。

虽然根据我国物权法规定，商品房的所有权转移以办理产权登记过户为标准，交付使用并不具有所有权转移的意义，但是，房屋的转移占有与交付使用，仍然具有明显的公示与公信的作用。再者，《解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担”。已先行合法占有争议房屋的买受人已经开始承担合同标的物毁损、灭失的风险，从这一点看，不支持其合同履行要求也不符合民法上规定的公平原则。在实践中，双方当事人一般在合同约定以出卖人交钥匙的时间作为其向买受人交付使用房屋的时间。

（四）均未办理商品房过户登记手续和预告登记手续，又未合法占有争议房屋的，先行支付房屋价款的买受人的房屋所有权要求应予支持。

法律无相关规定，但是，由于支付对价是房屋买卖合同履行行为，因此，已经先行支付房屋价款，履行了自己的合同义务的买受人，要求对方当事人相应履行合同义务的要求，理应得到支持，这样才能最大限度地维护正常的市场秩序，促进合同的善意履行，维护合同当事人的合法利益。

（五）如果上述情况均未发生，则签约在先的买受人的房屋所有权要求应该得到支持。

签约在先的合同成立在先，相对于签约在后的合同，签约在先的合同的标的毫无瑕疵，而签约在后的合同，均因出卖人的故意或过失，造成了其合同的标的在该合同成立之前即已存在第三方权利，根据公平、诚实信用的民事行为的基本原则，签约在先的买受人的所有权要求理应得到优先保护。

在法院审判实践中，以上原则是处理一房二卖所有权纠纷案件的基本原则，当然鉴于每个具体个案的特殊情况，也会有不同的处理方式。对一般老百姓来说，都希望自己的买房过程一路顺畅，但是仍有可能防不胜防，陷入类似纠纷，如果您遇到相关问题，不妨多咨询专业律师，助您一臂之力。

 该内容由河北英利律师事务所资深主任律师孙术校友情提供，仅供参考