张丽丽律师

有房产证并不意味着你对房子享有完全能所有权，拆迁共有房屋分割纠纷

房产证≠房屋所有权

   前言：

    持有房产证就一定拥有房屋的完全所有权吗？答案肯定是否定的。比如，婚后取得的夫妻共有财产，很多情况下会登记在夫妻一方名下，但不会直接认定为夫妻一方的个人财产。对这一点，相信大家不会有争议。但是除此之外，还有一种情况，虽然房产证上登记的是自己的名字，但房屋所有权并非登记人所有。《物权法》司法解释一第二条规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载于真实权利状态不符，其为该不动产物权的真是权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。该法条规定了，非不动产登记权利人有权起诉确认对房屋享有所有权，不是以不动产登记簿为唯一的确权标准。

    案例：

    2017年9月份，笔者自2015年接手代理的一起物权确认纠纷终于落下帷幕，法院判令我方当事人胜诉，享有涉案房产的50%产权，并有权依法分割共有财产；后另一方不服一审判决上诉，我方当事人考虑都是亲属关系，分割产权还需要另行起诉，所以在法院的组织调解下，达成一致，由登记产权人享有房屋所有权，给付我方当事人数十万元补偿款。至此，跨度两年半之久的物权确认、房屋分割纠纷在法院以调解结案。

    案件详情：原告A与被告B系姐妹关系，其父母有一处房屋一直登记在被告B名下，后该房屋因政府征收而拆迁置换商品房。原告A在拆迁时持分家单主张拆迁权利被拒，在2013年向法院起诉要求确认对拆迁收益享有共有权，因涉案原房屋已经拆除，拆迁安置房屋尚未分配，无法明确分割标的物，一审和二审法院均以“属于农村拆迁改造过程中因被拆迁人房屋产权争议而引发的房屋拆迁补助、安置纠纷，因该类住宅所占用土地仍属该区域村民集体所有，原告所诉属于集体经济组织依法行使自治权的范畴，不属平等主体之间的民事纠纷”为由，驳回原告A的起诉。

    后，原告A辗转找到笔者，委托笔者代理起诉。考虑到该案曾之前被法院驳回起诉，如果法院以“一事不再理”原则进行限制，案件可能就无法取得预期效果了。经过与当事人反复沟通，研究宅基地、拆迁相关法律法规，政策规定，最终诉求依法确认房屋所有权归原被告共同共有并依法分割共有房屋，顺利立案。

    庭审中，原告提交了由原被告签字捺印的分家单以及更改房屋产权登记的申请书，村委为变更登记出具的介绍信，用以证明涉案房屋虽然登记在被告名下，但房屋原归母亲所有，后经分家，由原被告各占一半，后来因为被告反悔不配合将房产过户到母亲名下，从而没有最终变更登记，而母亲将分家单，村委介绍信，变更申请一起交付给了原告，作为将来发生争议的凭证。

    经质证，被告对分家单和变更申请没有异议，但是辩称该分家单是原告和母亲逼迫其所写，后来撤销了，没有实际履行。而对于村委出具的房产变更介绍信不予认可，声称该房屋并非母亲所有的房产，而是被告夫妻共同财产，与原告没有任何关系。

    为了证实被告自己的主张，被告提交了涉案房屋所在的街道办事处某村的证明，载明时间是起诉后，证明房屋系被告夫妻共同购买，而双方母亲在村里没有房屋。面对基层村民自治组织出具的如此内容的证明，我方当事人非常气愤但又无可奈何，只能一次一次的告诉笔者和法官，这个证明是假的。经过笔者仔细研究，将起诉后村委给被告出具的证明，比对当年村委出具的更改房产证的证明，发现之前的证明更具有可信性，而后出具的证明没有任何档案记载辅证，两份证明前后矛盾，且后出具的证明全文系打印，没有经办人的签字，没有街道办事处盖章的登记记录。经过笔者多次申请法院调查取证，法院最后采纳笔者的意见，认定之前村委出具介绍信的证据效力，认定该房屋并非被告夫妻共同所有。

    自立案到结案，中间艰辛只有当事人和笔者心里清楚和明了，除却原被告之间的亲情纠葛不谈，仅从房屋确权角度，如果原告没有被告亲笔书写的分家单和变更房产申请作为证据，如果没有委托人和笔者的共同努力，原告取得50%份额的房屋所有权的诉求是很难得到法院支持的。调解后，委托人不到两个月就拿到了历时5年多争取的补偿款，笔者在接到报喜的电话后也感到非常欣慰和高兴。真的是，除了委托人之外，最希望胜诉的就是你的代理律师！

    律师提醒：

     所以，通过这个案例，笔者奉劝各位对房屋享有所有权份额，但房产证却未登记在自己名下的当事人，在纠纷产生之前，通过协议公证，律师见证，房产过户等形式尽早将房产权属确认，避免争议发生后，权属无法明确，权益受到损害。