【前言】

　　“限购令”、“限贷令”一出，很多人都想到了借别人的名义来购买房子，借名买房成了很常见的现象。“借名买房”，顾名思义，是实际出资人出于各种原因不能以自己或者不愿以自己的名义购房，而借用他人名义购房的行为。但在实践中，无论是实际出资人，还是登记人，都不能忽视当中存在的法律风险。

　 【风险】

　　其实无论对实际出资人还是登记人而言，归根到底最主要的问题在于房子的归属权。实际出资人认为房子是自己真金白银买回来的，应该归自己所有。但是从法律层面来看，根据房屋所有权证所具有的物权公示效力，外观上房子是归登记人所有的。由此，一旦登记人反悔，不承认借名一事，或者登记人死亡，房产被继承或者其继承人不了解、不承认借名一事等情形，这就是借名买房天然固有的风险。

　  【司法实践】

　　不同的法官在审理借名买房纠纷中，对借名关系是否成立的认定标准不一致，司法尺度不统一，但庭审大致上都是通过以下几个方面来认定借名关系是否成立，继而认定房屋所有权归真正的归属者：

　　一、是否存在借名买房协议

　　借名买房协议直接确定了房屋所有权归属。即使登记人作为登记所有权人已依法取得房屋所有权，但根据借名买房协议，实际出资人对登记人享有债权请求权，可提起合同之诉，依据借名买房协议要求登记人协助办理房屋变更登记手续。

　　二、实际出资人是否有购房的付款凭证

　　实际出资人直接将购房款转账给卖方或者开发商时，要注意保存好相关的凭证。但在一些借名买房关系中，实际出资人是将首付款转给登记人，走登记人的银行流水，事后也是用登记人的银行账户来还房贷的，这样一来，实际出资人将很难证明已实际履行出资义务，法院亦有可能认定实际出资人与登记人之间存在的是借款关系而非借名买房关系，故将不予支持实际出资人要求登记人办理房屋所有权转移登记手续的主张。

　　三、实际出资人是否实际控制、使用该房屋

　　一般而言，急于购房而不具备购房资格的购房者的购房目的主要是用于居住，而借助他人名义购买低价房屋的投资者的购房目的主要在于出租。在司法实践中，谁实际使用了房子，影响房屋最终归属的认定。实际出资人居住房屋或者对房屋出租取得收益，是认定借名关系成立的重要基本要件。

　　四、其他参考方面

　　上述三方面是认定借名买房关系的关键因素，但需要辅助其他生活常识加以佐证借名关系的成立，如：房屋产权证和契税发票原件在谁手上、是否由实际出资人保管;房屋使用的后续花费如物业费、水电费等由谁支付、是否由实际出资人支付等。

　  【结语】

　　目前我国各地推行的“”限购政策、“”限贷令使得借名买房行为盛行，但法律风险也随之存在，因此实际出资人应该认识到借名买房有被“冒名顶替”的风险，同时需要为规避风险做好准备：

　　1、实际出资人和登记人注意签订书面协议，以书面方式明确约定房屋的产权人;

　　2、实际出资人最好直接向卖方或开发商支付房款，并保留好相关的付款凭证;

　　3、实际出资人注意保留好与登记人之间的聊天记录、自己实际使用房屋的证据，日后一旦

　　发生纠纷，对簿公堂，实际出资人能提供的相关证据越多，证明力就越强，就越能证明自己才是真正的房屋所有权人。

　  【相关法律规定】

　　1.《中华人民共和国物权法》

　　第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

　　依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

　　第十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产登记簿是物权归属和内容的根据。

　　第十六条 不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。

　　第十九条第一款 权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

　　第三十三条 因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。

　　2.《中华人民共和国合同法》

　　第一百三十三条 标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

　　第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：

　　(一) 一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;

　　(二) 恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;

　　(三) 以合法形式掩盖非法目的;

　　(四) 损害社会公共利益;

　　(五) 违反法律、行政法规的强制性规定。

　　3.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》

　　第四条 合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。

　　4.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》

　　第十四条　合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。