商住用地法律性质探究

目前大部分楼盘，土地用途规划为商住，即商业与住宅综合体，“商住用地”的法律性质在目前土地管理法律体系中是模糊的，法律性质的定位，将直接影响到70年到期后，续与不续，住宅续商铺续不续等法律难题。
何为“商住用地”？商住用地是住宅建设用地还是非住宅建设用地？这两个问题在法律上没有明确答案。
《土地管理法》第四条将土地用途规划为为“农用地、建设用地和未利用地”。商住用地属于建设用地这无疑问，关键是，建设用地如何划分？部门规章虽有明确，但部门规章不属于严格意义上的法律，且部门规章中相关用词是“城镇混合住宅用地”、 “城镇住宅用地”等，非“商住用地”的表述，因此，商住用地的法律性质仍然不明，是住宅建设用地还是非住宅建设用地也没有答案。
从1990年国务院颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条看，可推定为居住用地、工业用地、教育科技文化卫生体育用地、商业旅游娱乐用地、综合或者其他用地。
从2001年国土资源部颁发的《全国土地分类（试行）》第2条看，建设用地包括商业、工矿、仓储、公用设施、公共建筑、住宅、交通、水利设施、特殊用地等。第252项为“城镇混合住宅用地，指城镇居民以居住为主的住宅与工业或商业等混合用地。”
从2007年国家质量监督检验检疫总局和中国国家标准化管理委员会联合发布的《土地利用现状分类》看，一级类分为“商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地”等，且071项中将“城镇住宅用地”严格定义为：“指城镇用于生活居住的各类房屋用地及其附属设施用地。包括普通住宅、公寓、别墅等用地。”
而《物权法》第149条关于续期的规定，区分了“住宅建设用地与非住宅建设用地”，那么根据以上的土地法律法规体系，商住用地是纯粹的住宅建设用地？还是包含了非住宅建设用地的共有体？还是需要严格分开住宅与非住宅？这个难题值得以后立法的深入思考。其结果将直接影响到投资商住楼中的商铺业主是否跟商品房一样享有永久产权。