章福阳律师

购买房产，对于很多人来说，是倾其所有，没有约定好，可能最终是损了违约金又失了房产，严重的违约金甚至可能超过双方约定的首付款。所以对于付款的约定，尤其是买方，一定要慎之又慎。这里本律师为大家简要介绍几种可能出现的问题。

一、支付首付款，之后办理银行贷款或公积金贷款可能出现的问题。

如：买方在某日期前支付首付20万元，余款买方在2个月内通过公积金贷款或银行贷款交付卖方。……买方逾期支付房款的，每逾期一日，支付应付而未付款的0.5%作为违约金。

这种约定很多，问题出现也很普遍：

比如房价总款100万元，按照政策，公积金贷款必须40%以上首付，银行贷款必须30%以上首付，双方只约定支付20万元，剩余80万元不可能再过户后全部贷款，不符合政策。出现这种情况，如果最终只贷到60万，对于剩下的20万元，如果买方有这个经济条件，直接支付现金是可以的，如果自己周转困难付不出来，那么就可能存在违约，并且也没办法一下子解除合同。

又如房价总款50万元，首付20万元后，如果贷款顺利的话，应该不存在什么大的问题，但是因为国家政策，买方贷款无法在2个月内到位，按照上述约定，买方也必须承担违约责任，因为“买方在2个月内办妥”。或者两个月内本来可以办妥，但是卖方就是不配合你办理，导致你贷款发放逾期，没有证据时又要你承担违约责任了。

还有很多可能出现的问题，这里本律师为大家提供一个利于买方的参考条款：

买方在某日期前支付首付X元，余款买方通过公积金/银行按揭贷款支付，贷款发放后立即支付卖方。如因政策问题等非买方原因导致三个月内无法全额贷款或者无法贷款的，买方有权解除合同；如买方书面通知解除合同的，卖方应当在收到通知后一周内返还买方已经支付给卖方的房款。

二、采用分期付款，无需办理按揭贷款等手续时可能出现的问题。

采用分期付款，一定要把一定款项在办理过户手续之后支付。否则可能出现款项付清了，但是对方因为房产被查封或因房价上涨被他转卖他人，导致房款已经支付，但是获取房产已经不可能。所以在签订合同或符合其他约定时，先支付一定的款项，待房产过户后，再支付余款，这样再结合以后会继续讲述的违约金约定，可以做到把风险降到最低。

所以，本律师建议，各位买房人一定要认真审慎的拟好房款支付条款，防止发生自己被套牢的风险。

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