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关于妥当审理涉及房屋新政相关房屋买卖案件的会议纪要

作者:张鸿鹏  时间:2014-04-30  浏览量 0  

 随着2010年4月17日《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(一般简称为“新国十条”)和2010年4月30日《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》(一般简称为“京十二条”)的出台,新一轮房屋新政开始实施。具体到我市的基本内容为:对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女),贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;暂停对购买第三套及以上住房发放贷款;暂停对不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款;自“京十二条”发布之日起,暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。基于房屋新政的上述内容,相关房屋买卖合同当事人双方的利益关系受到很大影响,一些购房人以房屋新政实施导致其不能办理按揭贷款或无法实现购房目的为由要求解除合同、由卖房人返还已付购房款和定金,并形成诉讼。如何妥当审理这一批案件事关民事法律与国家宏观政策的关系协调,事关国家房地产宏观调控政策的落实和购房人、卖房人利益关系的公平处理,也关系到首都社会基本秩序的稳定。为此,我庭组织会议召集部分法院研讨,就审理涉及房屋新政相关房屋买卖案件形成以下基本意见,供审判实践参考: 
  (一)本会议纪要所指涉及房屋新政相关房屋买卖案件是指在“新国十条”出台前已签约,当事人双方就房屋新政实施是否导致购房人不能办理按揭贷款或无法实现购房目的发生争议的房屋买卖案件。 
  在房屋新政出台后签订的房屋买卖合同,因购房人知道或者应当知道房屋新政相关内容,对因房屋新政实施导致不能办理贷款或无法实现购房目的的风险原则上应当自行承担。但当事人另有约定的,按其约定处理。 
  (二)在基本指导思想和审判思路上,要看到房屋新政属于国家宏观政策,旨在通过抑制不合理住房需求和投机性购房来遏制房价过快上涨,切实解决城镇居民住房问题,具有公共政策性质。因此审理此类案件一方面要保障国家房屋市场宏观调控政策的落实,以促进房地产市场的良性发展和保障基本民生利益,另一方面要维护公平和社会诚信,妥当平衡购房人、卖房人的利益关系,避免因案件审理不妥当导致购房人、卖房人的利益失衡而产生首都社会不稳定因素。 
  (三)房屋新政属于国家宏观政策,对房屋买卖合同的影响未达到导致合同根本不能履行的程度,因此不构成不可抗力。同时,在当事人约定以按揭贷款方式支付部分房款的情况下,贷款首付提高、对特定对象暂停办理贷款并不必然导致购房人无履约能力和继续履行对一方当事人显失公平,因此也不宜简单认定构成情势变更。从利益关系入手,一般可认定:房屋新政的实施对购房人的履约能力产生重大影响,合同继续履行一般会产生一定困难;对购房人因房屋新政不能按预期办理按揭贷款而请求解除合同的,一般可予支持,并由卖房人退还定金和已付购房款;对卖房人因解除合同产生损失的,买卖双方应依公平原则分担,由购房人对卖房人进行合理补偿。 
但是,卖房人能够证明购房人有充分履约能力的,购房人依据房屋新政主张解除合同不能成立,购房人应当继续履行合同,否则构成违约并应依法承担违约责任。 
  (四)对卖房人因解除合同产生的损失应根据房屋市场差价和合同解除后卖房人仍持有房屋的情况酌情确定,并适当考虑个案中可能影响卖房人利益的实际因素,但损失总额不应超过购房人违约情况下给卖房人造成的预期利益损失,购房人应承担的补偿责任一般也不应超过合同约定的定金。卖房人无实际损失的,买房人不承担补偿责任。 
  在损失分担方面,应区分基本住房和投资性住房进行公允处理。购买基本住房的情况下购房人的分担比例应适度降低,购买投资性住房的情况下购房人的分担比例应适度提高,且投资性越强,购房人的分担比例应相应提高。 
  (五)购房人应对其不能办理按揭贷款提供证据予以证明。购房人能否办理贷款一般由人民法院根据房贷政策(主要是《住建部、央行、银监会关于规范商业个人住房贷款中二套住房认定标准的通知》,认定标准的基本特点是“认房又认贷”)来确定,但当事人能提供相反证据的除外。必要时人民法院可向银行、税务部门、人力资源和社会保障部门等相关部门调查核实。 
  (六)如双方买卖合同中约定“因故无法办理贷款,由购房人自行筹集资金支付”,此时购房人因房屋新政实施导致其不能办理按揭贷款而要求解除合同的,不予支持,购房人应依约自行筹集资金支付房款。 
  如双方合同中约定“因当事人自身原因无法办理贷款,由购房人自行筹集资金支付”,因房屋新政实施导致购房人不能办理按揭贷款不属于当事人自身的原因,购房人因房屋新政实施导致其不能办理按揭贷款而要求解除合同的,一般可予支持,对购房人有损失的按前述处理原则由买卖双方分担。 
  (七)审理此类案件应尽可能通过调解促成当事人自愿解除合同或变更合同。 
  购房人依据房屋新政要求解除合同,根据个案情况确有必要的,法官可向卖房人释明其有权提出要求购房人承担相关责任的反诉,以便在一案中解决当事人之间的争议。 
个案审理遇有疑难问题的,一审法院应向二审法院汇报。 
  (八)对于不在房屋新政适用范围内的案件、一方在房屋新政出台前即有违约行为而假借房屋新政进行诉讼的案件、与房屋新政无关而系基于当事人自身原因(如延误贷款办理手续、隐瞒自身情况、自身信用不佳等)导致不能办理按揭贷款的案件、当事人一方在房屋新政出台后无正当理由要求解除合同的案件,应根据案件事实和依照《合同法》与相关司法解释处理,不适用前述处理原则。 

  高院民一庭 
  二○一○年十二月二十四日