资产评估报告不能代替房屋征收估价报告

【背景】

资产评估报告也对士地,房屋的价格进行评估,能否用资产评估报告代征收中的估价报告？

资产评估报告是由具有资产评估资质的资产评估机构出具,签字的评估师为注册资产评估师,评估的资产有房屋、土地、机器设备、车辆、林木、股票、长短期投资、应收应付款项、负债等;评估适用范围主要有以实物资产出资的工商注册验资、变更注册资本金、市场交易、企业破产改制,企业整体资产评估 (清产核资)、银行抵押贷款等。而对房屋征收依照《房地产估价规范》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《国有土地上房屋征收评估办法》等规定,房屋征收评估必须由房地产价格评估机构依法进行。在房屋征收时不能以资产评估报告等代替房屋征收估价报告。

【案例回顾】

在《陈某房屋拆迁纠纷案》中,案件介绍:“2004年5月陈某房屋被列入拆迁范围,由于开发商给的补偿价格大低,双方没有达成补偿安置协议,同年7月开发商送了一份资产评估报告给陈某,陈某拿到后一看报告所盖的为某资产评估事务所及某某资产评估师的章,陈某遂产生疑问,到底这份资产评估报告是否能够作为被拆迁人陈某房屋的拆迁市场估价报告。

目前在征收实务中,常遇到《房产估价报告》、《土地估价报告》、《资产评估报告》三种报告,这三种评估报告到底有何相同点与不同点。

第一,关于三类报告的相同点

一是它们都是由社会中介评估公司出具的具有法律效力的资产估价类报告文书,为特定的评估目的服务,具有专用性。二是它们的评估价值只起价值参考不作交易依据。评估值是根据国家相应的法律法规,根据资产的价值、有效性、时效性、社会功能性,以特定的评估方法计算而得。评估方法常见的有现行市价法、成本法、市场比较法、收益法等。三是审查这三种报告的重点事项为:①评估目的;②评估方法;③评估值;④报告中的特别事项说明;⑤报告中的法律效力事项;⑥报告中的评估基准日。评估基准日即评估价值确立的日期。四是评估价值的有效期一般为半年至一年。

第二,关于三类报告的不同点

房产估价报告:①由具有房产评估资质的房产评估机构出具,签字的评估师为注册房产估价师;评估目的有向银行抵押贷款、市场交易等;②审查的重点是评估目的,应注意客户提供的房产估价报告评估目的是否与本次行为相符,以防止客户用其他评估用途的估价报告代替抵押估价报告;③审查报告中提示的房产变现值;④审查是否以商业性质代替住宅性质评估,应核对房产证的用途性质栏;审查是否以房屋较好结构代替普通结构评估,如框架结构代替砖混结构等;⑤若为房屋征收或向银行抵押贷款而评估,该房产只能由房产评估机构出具评估报告,即《xx×房产估价报告》;《资产评估报告》评估的房产一般不用做贷款使用,用于注册验资、变更资本金(以房产出资)、企业破产改制等。

土地估价报告:①由具有土地评估资质的土地估价机构出具,签字的评估师为注册土地估价师;评估目的有向银行抵押贷款,市场交易等;②审查的重点是评估目的,应注意客户提供的土地估价报告评估目的是否与本次行为相符,以防止客户用注册验资的评估报告或其他评估用途代替土地抵押估价报告;③审查是否以商业用地代替工业用地评估(商业用地价值远高于工业用地),核对土地证;审查是否以高等级土地代替低等级土地评估;审查土地的取得方式,是出让地还是划拨地,若土地证显示为划拨地,则该抵押土地的实际价值=评估值x(1-40%),4%是处置该土地时向国家交纳的土地出让金:④若为土地征收或向银行抵押贷款而评估该土地只能由土地评估机构出具评估报告,即《Xxx土地估价报告》;《资产评估报告》评估的土地一般不用做贷款使用,用于注册验资、变更资本金(以土地使用权出资),企业破产改制等。

资产评估报告:①由具有资产评估资质的资产评估机构出具,签字的评估师为注册资产评估师,评估的资产有房屋、土地、机器设备、车辆、林木、股票、长短期投资、应收应付款项、负债等。②评估目的有以实物资产出资的工商注册验资、变更注册资本金、市场交易、企业破产改制,企业整体资产评估(清产核资)银行抵押贷款等。此时,向银行抵押贷款所评估的资产主要有机器设备、车辆、股票等,房产和土地单独由房产评估公司和土地评估公司评估并出具估价报告,因房产和土地归属不同的政府部门管理,故有此差别。③审查的重点是评估目的,应注意客户提供的评估报告评估目的是否与本次行为相符。④若客户抵押的为机器设备,应重点审查所评估设备的发票是否是委托人或抵押人;审查机器设备的有效性、实效性、价值性是否相符等;若客户抵押物为车辆,应审查车辆的实际状况和评估中所描述的状况是否一致,行驶证和委托人或抵押人是否同一人。⑤机器设备抵押的登记部门为工商局;车辆抵押的登记部门为车管所;林木抵押的登记部门为林业局。

对比以上三种报告的异同点,我们得知,房地产市场评估是指注册房地产估价师根据估价目的、遵循估价原则,选择适宜的估价方法,并在综合分析影响房地产价格的基础上,对房地产估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条第1款规定,被征收房屋的价值由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法确定.2011年6月3日实施的《国有土地上房屋征收评估办法》更是对具体房屋征收评估的相关情况作了明确规定,如该办法第17条第2款规定,整体评估报告和分户评估报告应当由两名以上注册房地产估价师签字,并加盖房地产价格评估机构公章。另外还需指出房屋征收评估仍需符合《国家标准房地产估价规范》的要求。所以,在房屋征收时不能以资产评估报告等代替房屋征收估价报告。

【律师说法】

房屋征收部门在实施房屋征收补偿时,一定要严格按程序操作,不能因为资产评估报告评估费用低而选择资产评估报告,并以此作为房屋征收补偿决定的补偿依据。如果这样操作,所做的房屋征收补偿决定一旦走入行政复议或行政诉讼程序,很可能面临撤销或确认违法的命运。