产权调换房屋出现面积差异或严重质量问题,能否适用商品房司法解释处理

【背景】

产权调换房屋出现问题,如何维权?在协议没有约定的情况下,能否适用商品房司法解释规定处理?

以产权调换为补偿方式的拆迁征收补偿安置协议为以物易物的互易合同。互易合同在《合同法》分则中没有作出具体规定,但《合同法》第175条对互易合同适用法律做出了规定:“当事人约定易货交易,转移标的物的所有权的,参照买卖合同的有关规定。”由此可见我国合同法是将互易合同作为一种特殊的买卖合同加以规定处理的。所以对于以产权调换为补偿方式的拆迁征收补偿安置协议发生争议,可以适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定来处理。

【案例参考】

在《王某产权调换房屋面积扩大案》中,案件介绍:“王某的房屋于2002年4月被拆迁,拆迁补偿时选择了产权调换的方式,等实际交付安置房时,发现拆迁人擅自将拆迁安置补偿协议中约定调换的房屋从80平方米扩大到105平方米,王某是否必须接受此房屋?”

在《王某某产权调换房屋质量纠纷案》中,案件介绍:“2004年11月9日被拆迁人王某某一家因为房屋拆迁获得拆迁单位提供的拆迁安置房一套,并于当月15日迁入安置房屋居住,2个月后发现此安置房厨房屋顶粉刷层出现断裂、掉皮,王某某和拆迁单位交涉但一直未获解决,那么王某某能否要求拆迁单位对此安置房屋进行修理?拆迁单位是否有义务对安置房屋进行修理呢?”

实践中,常常出现被拆迁人或被征收人迁往安置房并居住一段时间以后才发现拆迁人或征收部门提供的安置房不符合标准,此时被拆迁人或被征收人该如何维权?另外还有一种情况,有些拆迁人或征收部门为了多收被拆迁人或被征收人的差价,产权调换时,擅自将拆迁或征收补偿安置协议中约定的安置房屋的面积扩大,而此时拆迁人或征收部门要求被拆迁人或被征收人按市场价格支付增加面积的房价,对此被拆迁人或被征收人该如何维权?

产权调换是指征收部门或拆迁人用自己建造或者购买的产权房屋与被拆征收的房屋进行调换产权,并按照拆迁征收房屋的市场评估价格和调换房屋的市场价格进行结算调换差价的行为。拆迁征收补偿安置协议的双方当事人应当严格按照协议的约定来履行。

以产权调换为补偿方式的拆迁征收补偿安置协议为以物易物的互易合同。互易合同在《合同法》分则中没有作出具体规定,但《合同法》第175条对互易合同适用法律做出了规定:“当事人约定易货交易,转移标的物的所有权的,参照买卖合同的有关规定。”由此可见,我国合同法是将互易合同作为一种特殊的买卖合同加以规定处理的。

最高人民法院民事审判一庭编著的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》也载明如下内容:(1)以产权调换为补偿方式的拆迁补偿安置协议为以物易物的互易合同,互易合同是诺成合同,是双务、有偿转移财产合同;(2)以产权调换为补偿方式的拆迁补偿安置协议是补足价金的互易合同,补足价金的互易是双方当事人约定一方向对方转移财产所有权,而对方除转移财产所有权外并应支付一定的金钱,以补充互换物之间的差价。

基于以上实务方面的内容,对于以产权调换为补偿方式的拆迁征收补偿安置协议发生争议,可以适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定来处理。

第一,对于拆迁人或征收部门将拆迁补偿安置协议中约定调换的房屋面积扩大引起的纠纷,根据以下规定可以适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条规定来处理:如果所调换房屋和原约定调换房屋面积误差比在绝对值3%以内(含3%)的按照拆迁征收补偿协议约定的价格据实结算;面积误差比绝对值超出3%的,面积误差比在3%以内的房价款由被拆迁人或被征收人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由拆迁人或征收部门承担,房屋所有权归被拆迁人或被征收人。

如果被拆迁人或被征收人不接受扩大面积的房屋,仍坚持按原协议产权调换的,被拆迁人或征收部门以无房为由拒绝另行调换的,被拆迁人或被征收人可以起诉要求判决拆迁人或征收部门按合同约定的标准另行给付。拆迁人或征收部门拒绝执行的,可采取划拨拆迁人或征收部门款项,在房地产交易市场购置商品房交付给被拆迁人的方法,予以强制执行。当然如果被拆迁人或被征收人对所调换房屋面积扩大没有意见的,扩大的面积依然应当按照所调换房屋市场评估价格进行结算。

第二,对于拆迁人或征收部门就拆迁补偿安置协议中约定调换的房屋交付后,发现提供的安置房不符合标准。对此《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12条规定:“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。”第13条规定“因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”

依据以下规定就安置房存在质量问题可以作如下处理:因安置房质量问题严重影响正常居住,或者被征收人认为安置房屋主体结构质量不合格的,可以向工程质量监督单位申请重新核验,经核验确属安置房屋主体结构不合格的,被拆迁人或被征收人有权要求退房,并要求拆迁人或征收部门重新进行货币补偿安置;给被拆迁人或被征收人造成损失的,拆迁人或征收部门应当依法承担赔偿责任。非房屋主体结构质量问题、尚未到严重影响正常居住使用的程度的在保修期内,拆迁人或征收部门应当承担保修责任;拆迁人或征收部门拒绝修复或者在合理期限内拖延修复,被拆迁人或被征收人可以自行或委托他人修复,修复费用及修复期间造成的其他损失由拆迁人或征收部门承担。

【律师说法】

虽然从实务分析的角度,能够推理出以产权调换方式的拆迁征收补偿协议纠纷可以适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定处理。但一些人民法院仍作出一些不利于被拆迁人或被征收人的裁判。所以我们建议被拆迁人或被征收人签订产权调换协议时,不仅要对调换房屋的价值金额、面积、地点层次和房屋交付时间等事项作出约定,更要对面积差异、产权证办理、交付违约金等关键事项作出明确约定,以有据维权。