征收补偿合同中涉及市政公用设施用地面积补偿方面约定的效力

【背景】

有些公用设施如道路等由被征收人个别使用,在被征收人房屋或土地征收时将以上公用设施约定写入补偿合同,对该部分约定的效力如何认定?

在征收当事人的土地或房屋时,补偿合同中涉及市政公用设施用地面积补偿的约定。鉴于市政公用设施的所有权及经营权属于国家所有,所以它的性质及归属决定了当事人无权对其进行征收,也无权对其占有的土地要求征收补偿费用,故合同中关于市政公用设施用地征收补偿的约定因违反法律法规而无效,其他部分的约定,如果当事人意思表示真实,不违反法律和行政法规,应认定有效。

【案例参考】

在《某煤矿安全监察局与某市某区人民政府联建纠纷案》中,某省高级人民法院一审审理认为:“双方当事人签订的《协议书》及《补充条款》系其真实意思表示,区致府取得该土地的开发权后,对该工程项目进行了投入。在《协议书》履行中,监察局办理了土地的行政划拨手续,取得了土地使用权,且房屋已建成,因此,该《协议书》及《补充条款》有效。虽然监察局未按约定给付区政府建设费,自行委托设计施工,但是,区政府未表示反对,视为对《协议书》及《补充条款》的变更。区政府未依约在《协议书》签订后10日内办理完各项开工手续,应承担违约责任,按《协议书》应给付监察局违约金50万元。监察局未按《协议书》约定及时给付区政府动迁安置费及‘四费一税’,应承担给付尚欠区政府的动迁安置费及‘四费一税’及利息的责任。双方对区政府为监察局垫付的工程档案保证金10万元认可,予以确认。《协议书》中约定2960万元为动迁安置费及‘四费一税’,一次包死,双方认可2960万元中2660万元为动迁安置费,300万元为‘四费一税’,故区政府再请求监察局给付‘四费’不符合约定。监察局提出区政府隐瞒了泵站用地有欺诈,因某市土地规划局审批的规划设计方案(1994)4036号文件中标明的923-176-20修规划定线图制图时间为1993年1月,该图在监察局建筑用地范围内标有‘泵站用地’字样。监察局认为区政府没有向其出示,该图有改动,但是没有举出相反证据。且监察局1994年8月26日委托他人进行房屋设计时,亦将(1994)4036号文件作为委托依据,同意承担泵站迁建费300万元,已实际支付50万元,故监察局提出区政府隐瞒泵站,有欺诈行为的主张,证据不足,不予支持,据此判决:一、监察局自本判决生效之日起30日内,给付区政府动迁安置费4,320,310.36元(其中已先予执行200万元);二、监察局自本判决生效之日起30日内,给付区政府4,320,310.36元的利息(其中4,320,310.36元从1996年3月22日起至1997年8月29日止;3,320,310.36元从1997年8月30日起至1998年5月13日止;2,320,310.36元从1998年5月14日起至本院确定的给付之日止,按中国人民银行同期贷款利率计算);三、监察局自本判决生效之日起30日内,给付区政府四费一税300万元;四、监察局自本判决生效之日起30日内,给付区政府四费一税300万元的利息(从1996年3月22日起至本判决确定的给付之日止,按中国人民银行同期贷款利率计算);五、监察局自本判决生效后30日内,给付区政府工程档案保证金10万元;六、区政府自本判决生效之日起30日内,给付监察局违约金50万元;七、驳回区政府的其他诉讼请求。”

最高人民法院二审审理认为:“双方当事人签订的《协议书》及《补充条款》中没有区政府以其享有的土地使用权作为投资,共同办理合建审批手续利润分成或房屋产权分割的约定,不符合一方出资,共同经营,共负盈亏,共担风险联建特点,双方约定监察局出资委托区政府拆迁安置和建设,监察支付建设费。由于区政府未实际履行部分建设项目内容,双方当事人只是拆迁安置费用发生争议,因此,从双方当事人签订的《协议书》及《补充条款》名为双方定向开发,实际为征地补偿性质,一审法院认定为联建性质不当,应当子以纠正。监察局上诉主张该《协议书》及《补偿条款》为土地使用权转让亦无事实，根据和法律依据,本院不予支持。双方当事人签订的《协议书》及《补充条款中涉及的380平方米污水泵站面积,属于市政公用设施性质,其所有权及经营管理权均属于国家,该《协议书》及《补充条款》中涉及的380平方米污水泵站用地面积内容无效。《协议书》及《补充条款》中的其他条款为双方当事人真实意思表示,不违反法律,并已经实际履行,应当认定有效。监察局未能举证证明签订《协议书》及《补充条款》时区政府隐瞒了污水泵站用地的事实,其上诉主张签订《协议书》及《补充条款》时,区政府存在欺诈依据不足。污水泵站属于市政公用设施的性质,区政府无权请求监察局支付该部分用地补偿费。该380平方米面积包括在区政府向监察局移交用地面积之内,应当从监察局支付的动迁安置费中子以扣除(按双方认可的每平方米用地动迁安置费2216.70元乘以泵站面积)。双方签订《协议书》及《补充条款》时,均明知该项目用地中380平方米污水泵站属于市政公用设施,导致《协议书》及《补充条款》中涉及的380平方米污水泵站用地内容无效,双方当事人均有过错,因此,造成监察局向投资公司支付的300万元污水泵站迁建费,应当由双方分担。依据《协议书》及《补充条款》的约定,监察局应当预留10%的动迁安置费及工程款,但是,《协议书》及《补充条款》约定的区政府建设、办理土地使用权证、房屋产权证到监察局的名下,均是由自行完成,《协议书》及《补充条款》约定的条件已经成就,应当视为变更了《协议书》及《补充条款》中对该预留10%动迁安置费和工程款的约定。因此,监察局上诉主张预留10%的动迁安置费及工程款并追究区政府违约责任无事实根据,本院不予支持。区政府因未依约在《协议书》签订10日内办理完规划审批手续,一审已经判决其退还监察局50万元款项,可予以确认。但是,此款的性质为定金,一审判决认定为违约金不当。双方当事人均认为监察局已经支付的18,147,760.84元费用中包括了300万元四费一税’,因此,一审法院将该300万元·四费一税’作为一项判决不妥,应当予以纠正。《协议书》及《补充条款》未约定监察局支付动迁安置费的履行方式、数额和期限,监察局尚欠区政府的动迁安置费应当支付的利息,应自起诉时计算至本判决确定的还款之日止。依据《民事诉讼法》第153条第1款第3项之规定,判决如下:一、维持某省高级人民法院(1999)辽民初字第16号民事判决五、七项;二、变更一审判决一、二、三、四项为:双方当事人签订的《协议书》及《补充条款》中污水泵站面积内容无效其余有效,予以解除;三、监察局应当支付投资公司的300万元污水泵站换建改造费,由区政府负担150万元,监察局负担150万元;四、监察局自本判决生效之日起30日内支付区政府动迁安置费4,477,964.36元,并支付该款自199年8月20日起至还款之日止的利息(按中国人民银行同期同类贷歉利率计算利息);五、变更一审判决第六项为:区政府自本判决生效之日起30日内退还监察局定金50万元。”

【律师说法】

国有土地房屋征与补偿条例》第15条规定对征收范围房屋调查登记第16条规定了对征收范围的确定。在房屋征收过程中,征收部门一定要严格审查不得将非被征收人的房屋等列入补偿协议范围。如果将其列入征收范围,在征收合同中关于该非被征收人的房屋等补偿安置的约定因违反法律规定而无效。不仅如此,还有可能涉及对第三方的侵权事宜。