协议没有明确约定,产权调换房屋办理产权证等费用，由被征收人自行承担

【背景】

签订产权调换协议,在调换房屋交付后,征收人、拆迁人开始就办理产权证等费用陆续向被征收人收取,一查当初协议,却对费用承担没有任何明确约定,在此种情况下谁应承担这些办证费用?被征收人在签订产权调换协议还应注意些什么问题?

如果征收部门和被征收人均清楚将来产权调换的房屋会发生产权办理费用的,就要看双方是否在协议中明确约定;如果没有明确的约定,就要根据惯例加以判断,一般由产权人(被征收人)自行承担。另外,各地制定的一些关于公共维修基金、个人所得税、契税的免减规定也应适用。

【案例】

在《黄某与某开发公司商品房预售协议纠纷案》中,案件事实:“黄某与某有限公司于2009年2月22日签订城市房屋拆迁安置补偿协议,其中约定:黄某在拆迁范围内有正式住房5间,建筑面积98平方米;直接安置于XX7楼715室,建筑面积112平方米;某公司给黄某购买的安置房带产权,黄某在办理产权手续时,某公司可出示购房发票原件。2009年7月,黄某与开发商某开发公司就上述签订了《内售商品房预售契约》,此后黄某入住上述房屋。

2009年10月,黄某到某开发公司办理了房屋产权证书,得知办理房屋产权证还须交纳公共维修基金及契税等费用,双方对该费用的负担责任产生争议,黄某起诉至法院,要求某公司承担以上相关费用。法院经审理驳回了原告黄某的诉讼请求。”

本案争议的焦点是:采取房屋产权调换方式补偿安置的,办理安置房屋所有权证书时需要缴纳的各项费用应当由谁承担?

本案中,产权费用应当由黄某负担。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第21条规定了被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。不管是在房屋征收,还是房屋拆迁时期,关于产权调换房屋的产权办证费用承担都是一个无法回避的话题。

在以往的拆迁实践中,拆迁人在许多情况下要么用自己的房屋和被拆迁人调换,要么用其向第三人购买的房屋与被拆迁人调换,如果拆迁人用其现有的产权房屋调换,并直接办理了过户手续,可能不存在产权调换房屋办证费用承担问题。原则来讲,房屋征收部门提供的房屋应具有产权,不涉及相关的产权办理费用。但是,如果征收部门和被征收人均清楚将来产权调换的房屋会发生产权办理费用的,就要看双方是否在协议中明确约定,如果没有明确的约定,就要根据惯例加以判断。本案的争议就是这种情况房屋征收部门和被征收人在订立合同时就已经知道用于产权调换的房屋是向第三人购买的商品房,必然会发生办理产权证书的相关费用。而且在合:同中明确规定,办理产权时,房屋征收部门应当出示发票以协助办理产权证。虽然双方在合同中没有明确规定这笔费用由哪一方承担,但是这已经表明,被征收人应当知道产权调换属于在建商品房。

商品房办理产权须缴纳的费用主要是交易税和公共维修基金以及手续费、工本费等费用。一般来说,房屋公共维修基金属于保证该房屋今后正常的维护修绪而预交的费用,一般俗称房屋的“养老金”,应由产权人负担。至于契税及其他交易过程中由行政管理部门所收取的费用,属于有关部门对产权人收取的费用,应由产权人缴纳。

黄某与某公司签订的安置补偿协议中约定安置用房是带产权的,无论是从字面还是从安置补偿操作理解,即某公司提供的安置用房是黄某的私有财产,房屋的最终产权人应当是黄某。更何况,黄某和某开发公司还重新签订商品房预售契约,所以这笔费用应当由黄某来负担。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施后,法院的判决仍然正确。通常情况下,一个征收项目的《房屋征收补偿安置协议》大部分内容样,纯属格式合同,合同中的格式条款一般未载明对被征收人有利的内容。在此对广大被征收人提醒,对于征收部门所承诺的相关举措,一定要全面、准确规范地写入《房屋征收补偿安置协议》之中,切忌相信“空头支票”!如果征收部门不同意在正式协议上增加,可签订另外补充协议约定,以解双方困惑。

【律师说法】

虽然以上实务中相关费用由被征收人承担,但各地对个人所得税、契税及公共维修基金大都有减免的规定。