当前经济形势下房地产企业的法律风险控制

2008年，美国次贷危机引发国际金融危机，中国国内经济受到了前所未有的冲击。中央政府随即出台一系列政策对国内市场经济进行调整，以保障国内经济平稳发展。目前，国际经济形势尚不明朗，中国经济则需要三至五年左右时间的调整，与此同时，作为中国经济支柱型产业的房地产业的调整周期可能会更长。中国的房地产企业正经历上世纪九十年代以来最为严峻的挑战，企业自身应当积极行动起来，积极的控制和避免未来三至五年内的经营风险，保障企业平稳的过渡。

一、何为法律风险？

法律作为社会行为规范，规范并制约着社会主体的各种行为。法律制约着企业，必然影响企业的成本和利润，影响企业的生存与发展。企业违反法律的经营行为必将受到法律的制裁，其结果会直接表现为企业的成本增加、利润减少，更甚者一次大的法律风险导致企业负债、破产。由此可以看出，法律在规范与制约企业经营行为过程中或者企业依据法律进行生产经营过程中产生的经营风险即为法律风险。

二、房地产企业经营过程中的法律风险及控制。

我国的法律法规对房地产企业的经营行为规范几乎涵盖的所有方面，这其中包括房地产的前期项目立项、土地使用权取得、投资贷款、拆迁、联建参建、招标投标、工程建设的承包、分包、工程的竣工验收，房地产预售、销售、租赁、物业管理等。以下就房地产企业经营管理过程中出现的几大法律风险略述如下：

（一）、土地使用权。

1、企业在土地使用权取得过程中的法律风险。

（1）、 我国的土地所有权分为国家所有和集体所有两种，房地产开发企业在取得不同主体所有的土地使用权时，在土地使用权的补偿主体、程序及标准上都存有差异。具体对比来说，城市规划区范围内的国有土地城市房屋的拆迁补偿由房地产开发企业支付，而集体所有的土地则由政府支付土地附着物的补偿。由于两种不同的补偿主体所处的社会地位是不同，造成房地产开发企业在拆迁方式和拆迁补偿问题上更容易与被拆迁人发生矛盾，处理不慎多会引起群体性纠纷。对于此种问题，笔者认为房地产开发企业可以分两种情况处理：一、若受让的是城市规划区内的集体所有的土地，先经政府依法征用转为国有土地并支付完拆迁补偿费用后再进行使用权受让。二、若受让的是城市规划区内国有土地，则企业先经主管部门批准，办理《房屋拆迁许可证》并按相关标准对房屋所有人或使用人给予补偿和安置、搬迁后，再开展拆除工作。

（2）、金融危机背景下，房地产业虽未被国务院列为十大振兴产业之一，但从2008年下半年以来国家对房地产业的政策性导向来看，政府还是在努力扶持、稳定房地产业稳定工作上下了很大功夫的。下一阶段国家很可能在降低、取消房地产企业在房地产开发过程中的相关税、费问题上做足文章，目的以此降低房地产企业的开发成本，稳定房价。与此同时，这也极可能导致部分房地产企业盲目拿地、抢地。 
　2、土地使用权取得的法律风险控制。房地产开发企业在进行项目开发的前期，应当注重对该房地产项目的可行性论证，包括法律论证，审慎签订投标和拍卖等获得土地使用权过程中的文件、合同，慎重对待征地、拆迁安置与补偿合同事宜，以确保房地产前期开发的合法、顺利。 

（二）、建设工程施工。
　　1、建设施工中的法律风险。总承包的施工企业好坏直接决定商品房的房屋质量，而房屋的质量就是房地产开发的核心，也直接关系到购房人的根本利益。如今，很大一部分的开发商将工程发包给不具备相应资质的施工企业，或任由实际施工方挂靠其他具有资质的企业，或默认非法转包和越级承包的行为，还有的开发商暗箱操作发包给关联企业。选择这种模式施工，可能更多房地产企业是从自身规模或者成本角度考虑，但不得不说此种行为的法律风险太大，比如施工方无故推延工程竣工期限；工程质量不合格验收不能通过导致开发商迟延交房；商品房面积误差过大等。

  2、建设施工的法律风险控制。为了避免遭遇更大的法律风险，选择一家具有合法资质的承建企业是优秀房地产企业应该做的，同时，在签订建设工程施工合同及后期补充协议中，应当详细明确双方的权利义务、法律责任。在建设施工过程中注意法律风险的预防也是对自身合法权益、经验风险的有效保障。

(三)、房地产销售。
　　1、房地产销售过程中的法律风险。实践中，房地产销售中法律风险主要有商品房的广告宣传、商品房的预售、商品房买卖合同的签订等。按照最高院的司法解释，商品房销售过程中开发商发布的广告或承诺，很大一部分是可以视为合同要约的，如果开发商只为销售并夸大、虚假宣传，最终可能导致购房业主的集体诉讼。另外、商品房的预售许可及商品房买卖合同的签订应当合法。现在有些售楼部随意修改合同条款或随意向购房者承诺，最后极容易导致纠纷不断。
　　2、房地产销售过程中的法律风险控制。首先，商品房销售广告的内容应当真实、合法，不可一味追求营销效果而过度使用容易产生歧义的词语，更不可脱离实际夸大效果。其次，不管是商品房预售还是商品房买卖合同的签订，都应当在合法有效的前提下进行。

　
(四)、银行按揭贷款。
　1、开发商与银行之间的法律风险。现实中，银行业相对房地产企业来说还处于强势地位，银行方面在是否放贷、放贷多少、按揭年限等问题上拥有绝对的主动权。银行方若发生逾期放款或未按购房人要求放款的后果是非常严重的，且同时可能影响到项目整体的进度，并引发购房者与开发商之间的其他纠纷。
　2、与银行间的法律风险控制。首先、房地产开发商在选择贷款银行时，可以重点考虑中、小型商业银行，这类商业银行往往比较看重房地产按揭贷款这类风险较低的贷款业务，同时这也为开发商与银行间的合作协议争取到一定的博弈空间。其次，开发商与银行签订按揭合作协议应约定银行方办理抵押登记手续的时限，逾期办理银行应对由此给开发商增加或承担的责任进行赔偿。最后，还可以与银行方约定逾期放贷的违约责任。
  3、开发商与购房者之间的法律风险。在开发商与购房者之间的法律风险中，最主要的一种即为购房者逾期还款，其次还有购房者的骗贷、拖延办证等行为发生。　  
　4、开发商与购房者之间的法律风险控制。开发商与购房者之前的基础即为商品房买卖合同，所以要想控制与购房者之前的法律风险，就需要足够重视此合同的签订。在此合同或补充协议中，应当明确贷款按揭问题，并且约定因购房者一方原因造成严重影响的，开发商可以获得的合同解除权和索赔权。

(四)、办理产权证书
　　1、产权证书办理中的法律风险。如今，常见的办证问题包括：申请办证的材料不真实、不齐全；开发商受让土地手续不齐全或未交纳全部或补缴土地出让金等。根据现行法律规定，购房者在一定期限内无法拿到产权证的，是可以解除商品房买卖合同的。所以开发商应当对办理产权证书问题给予清醒的认识。

2、产权证书办理中的法律风险。首先、开发商应在商品房买卖合同中明确购房者为房屋产权登记的申请人和义务人。其次，开发商还应当明确自己的义务只是帮助购房者向相关部门提供资料、文件并协助购房者办理产权登记。最后、明确购房者的协助义务。让购房者一方保证在一定期限内提供真实、合法的办证资料，否者其承担由此给其自身或开发商造成的一切损失。
　　　　
（五）、物业管理。

1、日常安保工作法律风险的控制。由第三人行为，给业主或非业主造成人身、财产损失，会导致物业管理企业承担一定的法律风险。承担此类法律风险取决于物业管理企业是否存在管理瑕疵。所以物管企业应当注意以下几点：首先，应当明确这种安保义务是预防性、辅助性、有限度的。其次，应做足对业主的风险与责任告知工作。再次，认真履行安保登记制度。以此来避免发生事故时可以举证自身已履行安保责任的风险，必要时可将登记内容公示。最后，可将安保工作分包给专业的安保公司，以此来分担自身在承担安保工作中的法律风险。

2、小区车位及车辆管理法律风险控制。现在、迅速增加的私家车让小区车位日趋紧张，由小区露天车位停放及车辆损失、灭失带来的纠纷屡见不鲜。首先、物管公司需要明确小区业主的停车性质，排除保管关系。其次、将停车服务的内容及注意事项进行公示和告知，并保留好告知的证据。再次，做好停车凭证发放、收缴及巡逻登记工作。最后，可以对此进行投保，分担法律风险。

3、公共设施管理法律风险的控制。公共设施管理是物管企业最主要的义务之一，同时公共设施管理工作中的复杂性、分散性决定了法律风险的多样性、高发性。为了控制由此带来的风险可以从以下几方面做好工作。首先，在物管企业进入小区时，应当对小区内的所有公共设施进行登记并拍照，必要时可以公示。其次，日常的检查、维修、保养工作均应进行登记留存记录。对发现无法查明责任方的事件可通过公安、法院予以责任认定，避免自身在日后无法澄清事件责任的划分。再次，应对危险设施及危险区域进行公告并设置警示性标志。最后可将物业管理中涉及电力、电梯等专项管理，委托给专业的公司，分担法律风险。

综上所述，当前形势下，国家政策已积极导向企业平稳发展为目标，而房地产企业作为一个涉及面广，关系国民生存发展的基础性产业，在国际金融危机的背景下，更应积极防范控制法律风险，避免大的经营风险发生，以此保障企业平稳健全发展。