夏俊峰律师

   有过购买二手房经验的人都知道，在购房过程中，至少需要签订两份合同，一份是《存量房买卖合同》（经纪人成交版），另一份是《居间服务合同》。这两份合同的特点都是，卖方、买方、中介方同为合同权利义务主体。那么，在这种合同关系下，如果中介违反合同约定，导致买卖双方无法正常交易，购房人如何要回中介费呢？我们认为，需要经过三个步才能实现。

 第一：通过补充协议的方式，对房产中介提供的服务内容进行明确、严格的约定。

不管是买方还是卖方，只要是跟房产中介接触过的人，可能或多或少都有这样一种感觉，不少中介业务员“业务能力二流，收费能力一流，收费前是一种态度，收费后又是另一种态度”。购房人只要按照中介的要求签订了《存量房买卖合同》（经纪人成交版），中介就会找到购买人催要中介费。

其实，在绝大多数情况下，买卖双方花在签订合同上的时间可能不会超过十五分钟，很多关键性条款都被中介一笔带过，买卖双方根本不知道，合同中有关中介的义务和责任是如何约定的。

大家都不知道，中介公司到底会提供哪些居间服务。同时，大多数中介也只会说，我们就是为买卖双方提供交易信息，撮合签订买卖合同，别的事情不归我们管。关于房屋权籍调查、购房人资格预审、房屋过户等事情，好像与他们没有任何关系，如果他们帮忙做了是卖个人情，不做就是本分。

但实际上购房人完全可以按照《合同法》的规定，及双方当事人的约定，清楚的确定中介公司的服务内容，保证购房人的中介费不会“打水漂”。同时，也能保证卖房人的房子能够顺利交易。

    在一般的二手房交易中，房产中介的基本服务项目必须包括以下四个方面：

一、房屋权属调查。包括调查标的有无抵押、有无权利限制、核实权利人和处分人的身份及权利等；

二、房屋使用状况调查。包括调查房屋使用年限，有否隐瞒缺陷，有无租赁、违章搭建、相邻关系侵权以及维修基金的缴纳和使用情况等；

三、房屋市场行情调查。包括同类房屋市场行情比较，陪同买方实地查验房屋，确定卖方成交意向并订立买卖合同。

四、买卖双方的身份核实。确认买卖双方当事人的身份，买方是否具备购房资格。

    二手房交易的特殊情况是指，房产中介在取得购房人公证授权书后，可以办理以下业务：

一、代办贷款。包括提供阶段性贷款担保，办理房地产抵押贷款及登记手续。

二、单独办理产权过户。一般是由买卖双方自行成交，仅需要房产中介代为办理产权过户手续。

三、办理房屋入住有关手续。包括水、电、煤、天燃气、电话、互联网等的过户和结算手续。

在说完中介给我们提供服务内容后，大家可能会问，我们一般跟中介签订的《居间合同》都是中介公司提前打印好的格式合同，根本没有修改的机会，即便购房人提出修改要求，中介也不会答应。

其实，大家的这个问题很好解决，因为一般我们在签订《购房合同》都是三方合同，包括卖方、买方、中介方，为了便于合同履行都会签订一个补充协议。这时候，我们就可以把前面提到的中介服务内容加到补充协议里面。

签订补充协议的过程，是中介力量最薄弱的时候。因为这个阶段，对于他们来说，买卖双方已经签订了《购房合同》，他们距离拿到中介费只差一步之遥，在这个节骨眼上，买卖双方提的任何要求只要不是明显违反法律规定，中介或多或少都能答应。只要把握好这个环节，我们就能用一把“法锁”，把中介的服务内容给牢牢锁住。

 第二: 买卖双方直接签订免责协议，拒绝在中介提供的三方解约协议上签字。

    在合同履行过程中，如果房产中介出现故意隐瞒交易信息，提供虚假交易材料，或怠于履行自己义务等非归责于卖方或买方的原因，导致交易中断不能继续履行，以至于损害了交易双方的实际利益。

那么，在出现上述情况时。我们建议，买卖双方首先要签订一个互相免除对方责任的协议。并且，绝对不能在房产中介提供的免责协议上签字。因为，大多数中介版本的解约协议，大概都会包括三项内容，一是交易不能继续履行与中介公司无关，公司不承担任何法律责任。二是公司收取的一切费用，一律不予退还。三是买卖双方放弃，对中介公司追究责任的权利。

    在看到这三项内容后，有人可能会说，即使签了这样的协议，也可以申请法院认定无效。但我们要提醒大家的是，要想通过诉讼的方式，认定所签协议无效，会是一件非常麻烦的事情，不但有败诉风险而且诉讼成本非常高。

所以，我们认为，最好的办法就是，不要在房产中介提供的解约协议上签字。我们之所以建议，买卖双方在非归责于对方时，签订免除对方责任的协议，是出于两种考虑，一是防止某些不良中介，转嫁自己的责任，挑拨买卖双方关系，使双方陷入无休止的诉累当中。二是由买卖双方联合，起诉房产中介，便于要回中介费和主张损失赔偿。

   第三：要敢于起诉或投诉，维护自己的合法权利，要回中介费。

居间服务合同中需要明确约定的事项，只要中介方有违反法律规定或合同约定的行为，并给卖方或买方实际造成了损失，那么我们必须敢于通过诉讼或投诉的方式维权。

根据《合同法》第四百二十五条的规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。

居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。

同时，根据《房地产经纪管理办法》第十九条的规定，房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的，不得收取佣金。

这里需要特别介绍一下《房地产经纪管理办法》，该办法是由住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部共同颁发的，属于管理房产中介的部门规章，虽然根据《立法法》的规定，该办法只属于部门规章，其效力没有《合同法》高，但对于房产中介来说，却是能起到最直接、最有效的管理作用的规章制度。

该办法直接规定了，房产中介未完成或未达到服务合同标准，不得收取佣金。大家注意，这里规定的是，“不得收取佣金”。因此，可以认为，只要房产中介没完成合同约定的内容，或不达标，付款人有权利要求全额退费，因为《房地产经纪管理办法》规定的是，“不得收取佣金”。

    综上所述，这三个步骤是相互关联，密不可分。第一步是明确合同权利义务内容，第二步是主动签订双方免责协议，防止落入签三方的合同陷阱，第三步是根据相关规定，积极维权，最终要回中介费。