三、贷款办理时

    贷款是在购房中常见的异动因素，购房过程中，卖方会口头承诺能帮卖方搞定贷款，但往往因各种原因导致买方无法办理贷款，因此出现违约情形，此时，容易导致买方承担违约责任。

    对策：建议在合同条款中约定：1、卖方应配合买方做好贷款准备，如因卖方原因（如五证不全、没有大产证、故意不配合）导致买方无法办理贷款手续的，超过10日的，买方可以解除合同并要求卖方支付违约金，如因卖方拖延办理贷款，在拖延期内政策变化导致买方限购或者限贷，卖方将承担相应的责任，如买方继续购房，卖方应一次性补偿增加利息差额；2、买方事先排查个人是否符合贷款条件，否则不能轻易支付定金；3、在借款担保合同中约定退房的还款义务和程序，如：如因双方违约或者情势变更、不可抗力等事由导致买方退房的，由卖方直接赔偿银行贷款，买方不具有还款义务。

四、房屋过户时

    五证齐全的项目一般买受人得到房产证有保证，五证不全的需要慎重考虑。有时，不能办理房产证的原因有的是行政机关的原因。如因颁证行政机关的原因，导致出卖人不能为买受人办理取得房产证的，买卖双方互不承担责任。否则，视为出卖人的原因。如果因出卖人的原因，导致不能为买受人办理取得房产证的，买方可主张解除合同并一并主张卖方承担违约责任或者仅要求卖方承担迟延履行的违约责任。

五、交付房屋时

    （1）交付的房屋结构与约定不符

    常见情况是图纸中的房屋结构与交付后的不符，例如常见的约定不明导致开放式阳台与封闭式阳台产生的争议。

   对策：在合同中对阳台类型约定清楚，尤其是涉及到阳台为开发商赠送的情况。

    （2）交付房屋面积与约定不符

    合同中往往关于产权面积、套内实际使用面积、公摊面积都会有明确的数字体现，但却没有赠送面积的体现，因此，开发商宣传前期所提到的“超大赠送”其实是得不到保障的，另外，面积误差的处理也是需要我们看清楚的。建设部格式合同第五条只有对建筑面积出现变化的处理，这样有的开发商会提高公摊面积减小使用面积，而总的建筑面积不变。依据合同开发商并未违约，买受人也起诉无据。

    对策：1、在合同中写明确套内建筑面积和公摊面积。2、在附件中列明公摊面积的构成。3、按套购买使用面积，双方不涉及公摊处理。4、阳台比较特殊，在买卖合同中约定好阳台的类型，不同类型可能会导致面积计算有差异。5、双方可协商对公摊面积的差异进行约定：1、如果实测公摊面积超出暂测面积的，买受人在超出暂测面积的3%以内据实结算，超出3%以上的部分由出卖人承担相关费用；如果实测面积少于暂测面积，买受人据实结算。2、买受人对实测面积的承担，仅在超出暂测面积的1平方米以内据实结算。

    （3）交付房屋质量有问题

    买卖双方可以再合同中明确约定交房的条件以及房屋质量标准，如果交付房屋时存在不符合合同约定的质量标准，那么业主就可以拒收房屋，待开发商将房屋质量问题解决，并达到合同约定的交付标准后再办理房屋交接手续；如果因开发商对房屋进行维修、整改而造成延期交付的，业主还可以要求开发商按合同约定承担逾期交房违约责任。

    若双方对房屋交付的质量标准没有明确约定，应当按照国家标准、行业标准履行，如果没有前述标准的，可以按照符合合同主要目的的标准履行。

    对策：约定交付条件，尤其是精装修的，买房要将预期交付情况进行约定。如：卖方应使用某材质进行装修，地板不得有破裂情况，否则买方有权要求卖方返工或者按实际物料费的2倍主张赔偿。