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出卖人出售他人所有权的房屋如何认定《房屋买卖合同》性质

出卖人出售他人所有权的房屋如何认定《房屋买卖合同》性质


案件基本事实:

当事人徐先生(购房人)向赵先生(出售人)购买一处房屋,《房屋买卖合同》于2018年4月1日签订,购房人按照合同约定当日支付定金20000元,该笔款由中介方房产经纪有限公司的中介人员收取并出具收条。合同签订后徐先生发现出售方赵先生并非涉案房屋产权人,真正产权人为李某,赵先生是从李某处购买后出售给徐先生的。

中介方通知徐先生办理贷款手续和房产手续,徐先生要求赵先生出具产权证明,后中介公司认为徐先生多次不予协助办理过户手续,属于违约并不予退还定金。

法律分析:

1、该涉案中《房屋买卖合同》的性质的是否属于无效合同或有效合同?

我国《合同法》第52条规定,有下列情形之一的,合同无效:(1)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(2)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(3)以合法形式掩盖非法目的;(4)损害社会公共利益;(5)违反法律、行政法规的强制性规定。

对于合同无效而言,法院公权力是可以主动干涉宣告的。合同的成立生效是当事人自愿订立并符合生效条件即可,涉案中赵先生并非房屋真正产权人,这一行为在法律上应当属于“无权处分”,根据 最高人民法院公布了《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》,其中第三条第一款规定:“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持”,因此涉案《房屋买卖合同》属于有效合同,本案中《房屋买卖合同》也不存在以上五种情形。

对于合同有效,当事人可以要求继续履行,并要求违约方承担违约金。本案中购房人徐先生可以要求对方继续履行并承担违约金。

另外,对于合同有效,当事人可以解除合同并要求对方返还定金和承担违约金或者双倍返定金。《合同法》第94条规定:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明将不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理的期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。对于本案而言,由于涉案房屋赵先生并非真正产权人,徐先生可以根据赵先生不是真正权利人致使合同目的不能实现要求解除合同,从而要求赵先生退还定金并承担违约责任。赵先生认为能够履行合同,其理由是让真正权利人李某与徐先生双方在房产局直接办理过户,但是赵先生在其中的角色是一手托两家,从而逃避税费,赚取高额差价,变相炒房,赵先生其行为让真正购房人徐先生签署一份真正可以实现的房屋买卖合同得到了落空。

2、该涉案中《房屋买卖合同》的性质的是否属于可撤销合同?

   根据《合同法》规定,可撤销合同包括:欺诈、胁迫、重大误解、乘人之危和显示公平等五种情形。最新的《民法总则》相关规定,欺诈包括相对人欺诈和第三人欺诈两种情形,其中148条规定:“一方以欺诈手段,使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为,受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”。149条规定:“第三人实施欺诈行为,使一方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为,对方知道或者应当知道该欺诈行为的,受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”。

对于欺诈撤销情形而言,只有受欺诈人有撤销权,加害人没有撤销权,权利的行使依据当事人主张,法院也不会主动宣告合同可撤销。因此,本案中,赵先生没有房屋产权而出售范围且中介作为审查方应该有注意义务,徐先生可以认为出售方赵先生与中介方房产经纪公司存在“欺诈”,依据《民法总则》第149条之规定提起撤销合同之诉求,合同撤销之后,自始无效,应当返还定金2万元。

3、售房人赵生先出售房屋其行为是否属于“无权代理”。

根据《民法总则》第一百七十一条规定,行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后,仍然实施代理行为,未经被代理人追认的,对被代理人不发生效力。

代理人在代理权限内,以被代理人名义实施的民事法律行为,对被代理人发生效力。对于“无权代理”法律赋予了相对人的催告权及撤销权和被代理人的追认权。就本案而言,首先,出售方赵先生是以自己的名义出售房屋,不是依真正权利人名义签订合同;其次,赵先生是购买真正权利人李某房屋后出售给徐先生的;最后,同时赵先生出售房屋并没有出具授权让相对人赵先生知情其是代理关系,并且购房人徐先生依据中介房产公司的信赖也不可能产生怀疑。因此赵先生不符合法律上的“代理”条件,谈不上所谓的“无权代理”,故就无须探讨真正权利人是否追认,其追认与否不影响本案的定性。根据以上分析,赵先生其出售房屋性质属于“无权处分”。

4、售房人赵生先出售房屋其行为是否属于“隐名代理”?

 《合同法》第403条规定:“受托人以自己的名义与第三人订立合同时,第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的,受托人因第三人的原因对委托人不履行义务,受托人应当向委托人披露第三人,委托人因此可以行使委托人对第三人的权利,但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务,受托人应当向第三人披露委托人,第三人可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利,但第三人不得变更选定的相对人。委托人行使受托人对第三人的权利的,第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩权。第三人选定委托人作为其相对人的,委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对委托人的抗辩。”

由此可见,法律上“隐名代理”,在第三人不知道代理人与被代理人之间存在代理关系的情况下,隐名代理并不直接对被代理人产生约束,而是通过被代理人行使介入权或者第三人行使选择权,使被代理人承受相应的法律后果。就本案而言,售房人赵先生没有告知代理关系,购房人徐先生也不知情代理关系,实际上售房人赵先生是转卖房屋赚取高价房款,不属于代理关系,也不属于该款规定的“隐名代理”。退一步说,即使属于“隐名代理”,第三人即购房人徐先生可以根据该款约定行使选择权,第三人购房人徐先生就选择赵先生作为相对人主张权利也是有法律依据,完全可以依据《房屋买卖合同》有效,让赵先生作为合同相对人承担合同责任。

5、本案中《房屋买卖合同》谁承担责任,房产中介承担何种责任?

《房屋买卖合同》是三方当事人涉及两层法律关系,一种是房屋买卖合同法律关系,一种是居间合同法律关系。合同承担的是相对责任,因此依据房屋买卖合同关系是购房人与售房人之间的合同责任,居间法律关系是居间人和委托人之间的合同责任。

《合同法》第四百二十五条,居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任;第四百二十七条,居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。本案中,中介房产公司存在隐瞒等情形,根据《合同法》规定中介公司不得要求支付中介费,并承担损害赔偿责任。

就本案而言,个人认为,无论提起合同撤销之诉,还是合同解除之诉或者合同继续履行之诉,原告购房人徐先生起诉售房人和中介公司作为共同被告最为妥当,因为《房屋买卖合同》是两层法律关系,三方当事人权利义务关系是相互交涉的,中介公司是否承担责任以及承担何种责任可以由法官查明判断,根据实践判例来看,法院判决中介房产公司承担“补充赔偿责任”为主。


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