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律师文集

委托代建合同中建筑物的归属

作者:刘琼  时间:2018-11-02  浏览量 0  

沈阳工程律师_委托代建合同中建筑物的归属

委托代建,就房地产行业而言,只是指定制开发,即根据委托方需求,承建方(开发商)从土地获取、产品设计、开发管理和工程施工全过程服务,最终将委托方所需产品提供交付委托方的全过程。沈阳工程律师刘琼

委托代建是根据我国合同法、建筑法及地方相关法规,对工程建设项目实施建设管理,包括前期筹建、设计、勘察、招投标、施工全过程,由项目业主委托代建单位进行代建工作。在项目建设中,作为代业主的身份参与项目建设,并收取相应代建管理费的工作。

一般情况下,是因委托方持有土地使用权但不具备房地产开发资质,而委托具有房地产开发资质的建设单位进行开发建设,建设单位按照委托人的要求代为建设建筑物,交房期限、户型、建房费用、违约责任、代建费用等是依靠委托人和代建人依靠委托代建合同约定双方的权利义务,此时土地及建筑物的所有权人为委托人,发包人为代建人,他们之间的法律关系为委托代建关系。这种委托代建法律关系性质为房地产开发经营合同,不属于建设工程合同范畴。

另一种情形,是委托方不具有土地使用权,而是通过协议约定委托建设单位去参加土地招拍挂程序,以建设单位的名义取得土地使用权后,再由建设单位按照委托人的要求代为建设建筑物,并约定交房期限、户型、建房费用、违约责任、代建费用等。此种情形在合同性质认定上存在争议。

一种观点认为,成立委托代建合同关系应当以委托方持有土地使用权为前提条件,受托方代持土地并开发建设,不成立委托代建合同关系,土地及建筑物的所有权应归属建设单位,仅应成立房屋买卖合同关系或借款合同关系;另一种观点认为,委托代建的形式有多样性,建设土地由哪一方提供及何种方式提供并非决定委托代建合同性质的要件,协议按委托方的要求约定交房期限、户型、建房费用、违约责任、代建费用,并随工程形象进度付款等特征,即可体现委托人对房屋建设阶段的实际控制地位,亦应成立委托代建合同关系,土地及建筑物的所有权应归属委托方。

委托代建合同与施工合同是两个独立的法律关系,原则上在审理建设工程施工合同纠纷案件中,不宜追加委托人为本案当事人,不宜判令委托人对发包人偿还工程欠款承担连带责任。委托人也无权以承包人为被告向人民法院提起诉讼,主张承包人对工程质量缺陷承担责任。委托人与代建人就委托代建合同发生的纠纷,也不宜追加承包人为本案当事人。15998229560