吴国强律师

   成都郫县律师//买二手房，住了进去也不一定是你的

                 成都律师吴国强  

         四川-成都 -郫都区        四川高扬（郫都）律师事务所

     房产市场火爆，随着烂尾风险出现和调控政策变化，许多人已经不敢买期房，转而购买二手房。

　　律师今天要聊的是房子已交付但还未取得产权证的情况，这个时候一手房买卖合同都已网签并备案，保证了一手买方对房子的专属权利，防止了该房在开发商取得证后被过户给其他人。想买这套房该怎么办，同时有什么风险?风险该怎么防范?

　　第一，搬进去住了也不一定是你的。

　　许多人在中介手中寻找到上述房源，中介促成合同签订和房款交付就算完事。首先这种买卖合同只要是有权处分，签订后一般有效，房款交付，房子交付就算履行了义务的一大部分，但是最重要的一环，过户没有做，没有过户那房子始终不是你的。这就是买这种房子最大的风险，万一对方后悔了，万一房价涨了，万一被拿去抵债了，万一人间蒸发了，这些都可能导致房产的归属出问题。

　　第二，想买这种房该怎么办?

　　前面提到了网签和备案，这个东西是在我国大面积出现一房多卖之后，出来的一个办法。它并不能直接防止一房多卖，但它保证了备案人的专属权利，无论你卖给几家，最后法律认可的都只有已经备案过的。

　　已经网签备案，可以与开发商协商，签订买卖合同，开发商和你的“卖家”一起去房管局撤销备案。

　　上面找开发商比较麻烦且不易操作，但是不找，仅仅是约定卖方取得房产证后立即配合过户，这就只能纯粹看信任了。当然如果还没网签，那就相当好办，去开发商那里改名字，马上网签备案就行了。

　　第三，防范风险的大杀招

　　已经备案但未取得房产证，且买卖合同无瑕疵，这个时候为确保未来一定能过户，可以采取下面这个办法：去法院做确权之诉，就是你们买卖双方去法院打个官司，卖方主动认可这个房子确系卖给了你，并承诺房子归你且配合过户。你拿着法院的裁定文书，交给房管局，这事就没啥问题了。因为司法机关出具的法律文书比行政机关的效力更高，这个也比公证效力更高，且费用更低。