协议离婚中的房产问题

浅议物权的绝对性与债权的相对性

现如今随着经济的不断向前发展，社会化程度越来越高，离婚问题也渐渐浮出水面。随着房价的不断推高，房价与家庭收入的差距越来越大，离婚纠纷中房产问题成为首当其冲的一个问题，甚至是最主要的一个问题。笔者现就以离婚诉讼中的部分房产问题作一个简要的阐述

案例：甲婚按揭购买一套商品房，甲与乙结婚后两人共同还贷，但房产证上是甲一个人的名字。后因甲乙双方感情破裂遂协议离婚，协议约定：甲将该房产赠与乙方。甲乙双方因房产问题诉至法院，乙方要求将房产判给自己。

问题一：该诉讼是“给付之诉”还是“确认之诉”？

我国所有民事诉讼中可归类为三大诉种，分别为“给付之诉、确认之诉、变更之诉”，“给付之诉”是指请求法院责令义务人履行一定的实体义务，以实现自省合法权益的诉，如要求赔偿损失、返还财产等等。“确认之诉”是指请求法院确认某种法律关系存在或者不存在的诉。“变更之诉”是指请求法院改变或者消灭现存的某种法律关系的诉。结合离婚协议的内容，乙方的诉求是“给付之诉”还是“确认之诉”。法律实务界不乏将此类诉讼归类为“给付之诉”，理由就是房产由在甲方名下过户到乙方名下。对于此种观点笔者不敢苟同，笔者认为将此种诉讼归类到“确认之诉”是更恰当的。笔者认为夫妻双方自领过结婚证之日起就是夫妻共同财产制（除非婚前或婚后订立协议，约定各自财产归各自所有），既然是共同所有（非按份共有），那么夫妻双方都对共同财产享有完整的所有权，离婚后不论该共同财产无论是属于哪一方所有都不应当视为所有权的变动。换言之，离婚协议中就共同财产约定为一方所有是夫妻共同所有的一种演变，演变过程中不存在所有权变动问题。至于过户乃至变更房产证姓名问题都不应当视为所有权变动。我国虽然规定不动产以登记为公示原则，即通常登记在谁的名下就是谁的房产。但是此种登记更多的是方便第三人善意取得而设置的，此种“登记”不能绝对的认定房产就是被登记者所有，只要存在合理事实或者相反证据都可以要求房产局做出变更。话言至此，夫妻的共同财产所有制就是一个合理事实，即便是登记在一方名下，也是夫妻共同财产。

问题二：如果房子确认为乙方所有，那么按揭问题如何处置？

现如今房价过高，使得人们对房子总是那么敏感。实践中，如果法院确认房子归乙方所有，此时房子就已经归乙方所有，但是如果不过户的话不排除第三方善意取得该房子（因为房产证上是甲方的名字），但是过户的话房产局要求将房贷还完，可能银行也是如此要求。笔者认为无论是房产局还是银行都不能阻止乙方顺利过户，即便是没有还完按揭的情况下也是如此。笔者认为所谓按揭无非就是贷款买房，买房者向银行申请贷款，银行审核过后房款给开发商，最后办理房产抵押登记。我国《物权法》规定有“所有权、用益物权、抵押权”，换言之，所有权和抵押权是可以分离的，即抵押权与所有权可属于两个不同的人。银行在办理完抵押登记后即享有对该房产的抵押权。抵押权作为物权的一种，也具有物权的一般属性，即对世性。该种属性赋予了物权所有人的绝对权力，不论该“物”最终流落到谁的手上，物权人的抵押权不消灭。相比较物权的“绝对性”，债权仅只有“相对性（对人性）”。结合本案例的实际情况：银行因为同意放款给甲买房，甲就成为了银行的债务人，甲有义务归还银行的贷款。同时银行对该房产享有抵押权，在甲不能按约还款的情况下银行有权处置该房产。由于乙不是银行的债务人，基于债的相对性，银行不能要求乙还 款。由于法院确认房产归乙所有，房产局应当顺利为乙办理过户事宜。          

综上所述笔者认为：甲乙双方离婚后，房子最终过户给乙方，按揭款继续由甲方承担，在甲方不能如约还款的情况下，银行有权处置已经过户到乙方名下的房产（银行基于抵押权）。这看似不合理但其中却蕴含了非常公平的法理依据。实践中乙方为了保住房产，基本上会协助甲方还款（乙方还款不是义务），该还款日后也不能要求甲方归还（乙方因还款致使抵押权消灭并获得完整的所有权）。