逾期办证的违约责任问题

       根据《合同法》第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十八条的规定，买卖合同的出卖人不仅负有向买受人交付标的物的义务，还要承担移转标的物所有权的义务。这也是买卖合同作为最基本的商品交换形式的一个基本特征和终极目的。根据《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。可见，我国房屋的所有权变动原则上采登记生效主义，商品房买卖合同的出卖人不仅负有交付标的物房屋的占有使用之义务，且应承担移转标的物房屋的所有权与买受人，向买受人办理房屋所有权证书的义务，这不仅为出卖人的合同义务，也是法定义务。逾期办证的，应当承担相应的违约责任。

        一般认为，已经合法占有使用房屋的受让人请求出卖人办理房屋所有权变更登记的请求权，不适用诉讼时效的规定。但是要求出卖人承担逾期办证违约责任的请求权是否适用诉讼时效，存在模糊认识。笔者认为，办理房屋所有权属证书的请求权与要求承担逾期办证违约责任的请求权性质不同，逾期办证违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，逾期办证违约责任的请求权应当适用诉讼时效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。《八民会纪要（民事部分）》在此基础上规定，买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。具体来说，如果当事人在合同中明确约定逾期办证违约金数额的，为一时性债权，从约定或法定的期限届满之次日起算诉讼时效；如果当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效，这既可以促使出卖人尽快履行办证的义务，也可对买受人给予适当的补偿，有利于平衡当事人之间的利益。

       关于如何承担违约责任。《合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。对于逾期办证约定违约金的，应当属于该条第三款中迟延履行的违约责任承担，即继续履行和承担违约责任可以并存。对于合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的情况，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。由于近年来我国金融市场利率化改革，央行不再公布贷款基准利率，由此导致在适用该条上失去了参照的依据。笔者认为，从基本价值功能看，预先支付购房款的商品房买卖尤其是商品房预售实际上是开发商融资的手段和途径，买受人交付相应的购房款后，出卖人在没有完成相应的合同义务尤其是办理所有权变更登记的情况下，承担占用购房款期间的利息，符合公平原则。对此可以参照民间借贷中关于逾期利息的相应规定。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定，未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。《八民会纪要（民事部分）》即明确规定在此情况下，可参照上述规定处理。