【裁判要旨】

《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定了“未依法登记领取权属证书”的房屋不得转让。但强制性规定分为效力性强制性规定和管理性强制性规定，而根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，只有违反效力性强制性规定的，才属无效。而《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项在性质上应属于管理型强制性规定，不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。

【相关法条】

《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条 下列房地产，不得转让：

(一)以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的;

(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

(三)依法收回土地使用权的;

(四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的;

(五)权属有争议的;

(六)未依法登记领取权属证书的;

(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

《中华人民共和国合同法》第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条  合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。

【案情简介】

2018年5月31日，郭某一与李某二订立了存量房屋买卖合同，郭某一购买李某二的201室房屋，成交价为350万元。买受人与出卖人约定于2018年6月30日之前将银行贷款所需证件资料准备齐全，并办理上述房产的贷款审批手续，审批合格后10个工作日内，出卖人与买受人办理上述房产的过户手续。 合同签订后，因李某二不能提供201室房屋的所有权证，导致郭某一无法办理贷款，案涉合同无法履行。郭某一向法院提起诉讼，要求解除案涉存量房屋买卖合同、李某二返还定金5万元、支付违约金10万元、赔偿居间服务费3.3万元。

 庭审过程中李某二辩称，案涉房屋买卖合同签订时双方均明知涉案房屋尚未取得房产证书，而根据城市房地产法管理法的规定，未领取房产证书的房屋不得转让，因此，案涉房屋买卖合同应属无效。 北京市某区法院经审理认为，房屋买卖合同不会因卖房人尚未取得房屋产权证而无效，但李某二未取得所有权证导致郭某一无法办理银行贷款，其行为已构成违约，最终判决解除案涉存量房屋买卖合同、李某二返还定金5万元、支付违约金4万元、赔偿居间服务费3.3万元。

【法院判决】

合同是确立双方当事人权利义务关系的协议，经合法成立的合同具有法律约束力。郭某一与李某二订立的存量房屋买卖合同，系双方的真实意思表示，郭某一与李某二均系完全民事行为能力人，合同内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应按照约定的内容行使权利、履行义务。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项确实规定了“未依法登记领取权属证书”的房屋不得转让。但强制性规定分为效力性强制性规定和管理性强制性规定，而根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，只有违反效力性强制性规定的，才属无效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项在性质上不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》，不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。所以，李某二辩解其与郭某一订立的房屋买卖合同无效的主张，本院不予采信。

根据房屋买卖合同的约定，郭某一与李某二应于2014年6月30日之前将银行贷款所需证件资料准备齐全，办理上述房产的贷款审批手续，审批合格后10个工作日内，出卖人与买受人办理上述房产的过户。而要办理银行贷款，非有201室房屋的所有权证不可。实际上，直至2015年1月12日，李某二亦未取得201室房屋的所有权证。因此，李某二已构成违约。现郭某一要求解除合同，本院应予准许。合同解除后，李某二应将定金予以返还。鉴于定金由兴商经纪中心保管，故兴商经纪中心应将定金返还郭某一。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担赔偿损失等违约责任，也可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。根据郭某一与李某二关于违约责任的约定，李某二应赔偿郭某一违约金100000元及居间方各项服务费用。鉴于李某二表示违约金数额过高，本院酌情予以调整。

【律师分析】

为避免未来发生类似败诉，律师提出如下建议：

1、对于买方来说，在签署房屋买卖合同前应当仔细核查房屋的权属情况，尤其是应该要求出卖人出示房屋产权证书原件并仔细核查。

2、房屋买卖双方就尚未取得房屋产权证书的房屋签订房屋买卖合同的，该合同不会因标的房屋为无证房屋而无效，但因为不能取得房产证导致买方不能按约定时间办理贷款手续的，卖方应承担违约责任。

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