【关键词】

欺诈/撤销权的除斥期间

【裁判要旨】

开发商在与购房者签订商品房买卖合同的过程中，故意隐瞒房屋的真实情况，诱使购房者做出错误意思表示的，构成欺诈。购房者在撤销权除斥期间内请求撤销买卖合同的，人民法院应予支持。 

【案情简介】

2010年9月22日，王某与重庆市A有限公司（以下简称A公司）签订商品房买卖合同，约定购买A公司开发建设的、位于重庆市某某区大学城南二路166号A廊桥水乡房屋一幢，总价2670612元，总面积270.31平方米。A公司应当在2011年11月25日前将已经建设竣工验收备案的商品房交付王某使用。

在合同附件五中，双方约定：乙方王某承诺同意其他购房业主有权独自使用、维护各自所购房屋所属或相关地下室或半地下室、夹层、采光井、私家绿地（设计图中称为花园、私家花园）、露台等，是否有上述建筑以甲方设计为准，并由甲方确定其使用、维护的具体位置、范围等，乙方不得以任何方式要求公用或提出其他异议。合同签订后，王某依照约定付清了全部购房款。

2011年11月14日，A公司取得了重庆市建设工程竣工验收备案登记证，后于该月18日向王某邮寄送达了接房通知书。王某接房时发现，负一层的私家花园墙壁上开设了消防安全门，认为A公司交付的房屋与约定不符，且存在重大安全隐患，遂未办理接房手续。

2011年12月12日，王某委托重庆市B律师事务所向A公司邮寄律师函，要求A公司承担逾期交房的违约责任，并封闭私家花园消防门。如无法整改，则置换同一楼盘相同品质的端头别墅；如仍无法达成，则应当根据市场价格退房，并由A公司承担相关税费、资金占用费等损失。

2013年1月14日，王某诉至重庆市某某区法院，要求A公司拆除私家花园外墙楼梯、封闭私家花园消防门。A公司在诉讼期间内拆除了消防楼梯，但未封闭消防门，后A公司表示该门系消防设计，无法封闭，王某遂撤回起诉。现王某向重庆市某某区法院提起本案诉讼，以A公司在签订合同时存在欺诈、致使其在购房时产生重大误解为由，请求撤销该合同，由A公司返还全部购房款和资金占用损失。 

【裁判结果】

二审中，重庆市某法院认为，从王某与A公司签订的商品房买卖合同附件五中关于私家花园、私家绿地的约定来看，足以让购房者认为其对私家花园享有独自使用的权利，具有较强的私密性和安全性，加之涉案房屋相邻、相对等方位的别墅业主均可对相应花园进行独占使用，故王某对涉案花园属于私家花园的预期属于合理预期，该合理预期是促使王某购买该涉案房屋的主要原因之一。但是，对于存在消防门这一设计问题，A公司未举证证明其履行了告知义务，符合因故意隐瞒真实情况导致合同被撤销的情形。故王某要求撤销合同的请求符合法律规定，应当得到支持。

【律师分析】

本案是商品房买卖引发的合同纠纷，争议焦点有两个：第一，A公司在与王某签订商品房买卖合同过程中是否存在欺诈行为；第二，王某行使撤销权是否超过除斥期间。 

一、A公司在与王某签订商品房买卖合同过程中是否存在欺诈

最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见（试行）》第58条规定，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为存在欺诈行为。从该规定可知，构成欺诈需存在以下条件：第一，欺诈人得有欺诈行为；第二，欺诈人得有欺诈故意；第三，被欺诈人因欺诈人的欺诈行为陷入错误认识，并因此为意思表示；第四，欺诈行为与被欺诈人的错误认识之间存在因果关系。本案中，开发商应遵循诚实信用原则，负有如实、全面告知购房者房屋信息的义务，不得故意隐瞒与订立合同相关的重要事实和真实信息，或提供虚假情况。房屋的设计缺陷和质量瑕疵是重要信息之一，开放商应当明确告知购房者。私家花园的消防门设计有其必要性，但也大大影响了花园的隐秘性和安全性，降低了房屋的居住品质，很大程度上会左右王某购房的最终决定。所以，开发商故意隐瞒真实情况，诱使王某做出错误意思表示，构成欺诈。 

二、王某行使撤销权是否超过除斥期间

我国《合同法》第55条规定，享有撤销权的当事人自知道或应当知道撤销事由之日起一年内未行使撤销权的，撤销权消灭。本案中，双方争议的焦点实际上是撤销权除斥期间的起算点问题，即王某知道或应当知道撤销时事由为何时。而该案中存在两个时间点，一是王某知道私家花园外存在消防门的时间，另一个是王某知道消防门无法修复、变更和封闭的时间。究竟以哪个时间作为王某享有撤销权的起算点呢？笔者认为应以后者为准，该时间点才是锁定王某知道欺诈这一撤销事由、计算其享有除斥期间的起算点。

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