案情回顾：交付定金后才知无房产证

承德市的闫女士，通过高某经营的中介机构——某信息服务部，认识了想卖房的李某。2013年6月16日，闫女士与李某签订购房协议，该协议还加盖了某信息服务部的印章。双方未签订正式的房屋买卖合同。协议主要载明：房款为30万元，定金5000元。截至9月31日，如购房人不买此房，定金不退。如果卖房人不卖此房，将双倍赔偿购房人。

协议签订后，购房人闫女士将定金交给信息服务部保存。8月23日，信息服务部将定金交给了李某。期间，闫女士以涉案房屋暂无房产证书，不能进行交易为由，提出终止该协议。另外，李某所售房屋尚有银行贷款，并且该房屋买卖合同载明的买房人是其丈夫。三方对于该房屋暂无房屋产权证书的事实均表示认可。信息服务部未向双方收取中介费用。为索要5000元定金，闫女士将李某、高某诉至法院。

法院判决：出卖人返还定金

法院一审判决，李某于判决生效之日起十日内，一次性返还闫女士定金款5000元。李某不服，提出上诉。称，房屋买卖双方通过中介签订了定金协议，约定定金到期后，如购房人不买此房定金不退。再者，闫女士是在明知涉案房屋没有房本的情况下，看过房后才签订的协议，不存在欺诈。并且，目前该房子不是不能出售，只是无法过户。二审法院认为，双方通过中介签订的协议，未对房屋登记情况做出表述。闫女士得知该房尚无房屋产权证书后，未与李某签订房屋买卖合同，并非恶意拒绝，且该房尚有银行贷款，转让此房需要抵押权人——银行同意。李某的上诉主张无充分证据，故上诉理由不能成立。二审判决驳回上诉，维持了一审判决。

律师说法：定金应否如数退还

一方交付、另一方收受定金，目的是锁定和担保双方的交易机会。我国《担保法司法解释》第115条规定，“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”。第122条又规定，“因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不适用定金罚则”。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定，“……因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。

需要注意的是，该司法解释明确说明，仅适用于房地产开发企业与买房人之间的交易，但是，个人之间的商品房交易也可借鉴。对于按揭贷款房屋的买卖，贷款人对银行存在还贷义务，其卖出房屋的行为时（除非首先归还贷款银行的全部贷款），同时也是向买房人转移了向贷款银行的还贷义务，根据《合同法》第84条规定，“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意”。如果贷款银行不同意该交易，对于房屋买卖双方而言，应属意外因素，不应适用定金罚则。

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