案情简介

2011年北X小区经合法程序召开业主大会，成立了业主委员会，对小区自行管理，并制定了《自治管理办法（试行）》，明确了自治范围、内容及收费标准等。夏某系该小区业主，连续两年未缴纳物业费。协商未果情况下，该小区业主委员会将夏某起诉至法院，请求判决夏某缴纳拖欠的物业费。

双方观点

该小区业主委员会认为，该业主委员会合法成立，并通过决议对小区自治管理，业主不按时按标准缴纳物业服务费用，业主委员会有权收取该费用。

夏某认为，有权收取物业费的主体是与业主建立物业服务合同法律关系的物业管理企业，原告是小区业主委员会，其成立未经小区全体业主表决，不合法，也没有权利收取物业费，主体不适格。

判决结果

法院经审理认为，该小区施行业主自治，业主委员会受业主大会委托，负责该小区物业服务工作，有权收取物业服务费用，判决夏某支付拖欠物业费。

律师说法

根据我国法律规定，业主既可以对物业进行自主管理，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。业主可以在物业所在区、县房地产行政主管部门或街道办、乡镇政府的指导下成立业主大会，并选举业主委员会。本案中，该小区经合法程序成立业主大会，并选举委员会。经合法程序形成决议，委托业主委员会负责该小区物业服务工作并安排具体实施。该决议对所有业主具有约束力，夏某并未以决议侵害自己利益为由及时申请撤销决议，也接受了物业服务，应当支付物业服务费用，业主委员会的请求应当支持。

小编点评

我国物业管理现状比较混乱，不同资质的物业服务企业服务质量大不相同，因此深受诟病。不少业主都萌生了召开业主大会，成立业主委员会实行自主管理的想法。但由于势单力薄，业主大会的召开往往都是最难的开始，并且自治管理的不成熟，经验不足，盲目模仿也可能会产生新的问题，物业管理的良性发展还有很长的一段路要走。

相关法条

《郑州市物业管理条例》

第十一条 一个物业管理区域内的全体业主成立一个业主大会。

物业管理区域符合下列条件之一的，应当成立业主大会：

（一）商品房屋出售并交付使用建筑面积占总建筑面积百分之五十以上的；

（二）商品房屋出售并交付使用建筑面积占总建筑面积百分之三十以上百分之五十以下，且首套房屋交付使用已满十二个月的；

（三）商品房屋出售并交付使用建筑面积占总建筑面积不足百分之三十，但首套房屋交付使用已满二十四个月且业主总数在三十人以上的。

已出售公有住宅和非住宅物业，应当逐步成立业主大会，实行规范的物业管理。

《中华人民共和国物权法》

第七十六条 下列事项由业主共同决定：

……

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

……

决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第八十一条 业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。

对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。