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宅基地转让合同纠纷:集体所有土地使用权转让协议无效时,转让人在合理的限度内弥补受让人的损失

作者:张帅律师编辑  时间:2017-08-06   来源:最高人民法院  浏览量:0  

                   五、A诉B合同纠纷案

              ——201510月最高法发布19起合同纠纷典型案例

 

  (一)基本案情

 

  2003429,B与A签订一份楼基地转让协议书,约定B将位于XX市XX区M街道东街(后更名为“XX市XX区M街道东街”,以下分别简称“东港M东街”、“岚山M东街”)的一处拆迁补偿置换的楼基地(土地性质为集体所有制土地),以56 900元的价格转让给外村村民A,协议载明款项当面付清,B的同村村民C作为证明人在协议书上签字。之后该处楼基地一直闲置,A未在上面建设房屋。2013年,因未能办理楼房建设手续,岚山M东街居委将该楼基地收回,并向B补偿位于XX市XX区M街道某山社区X号楼西单元X室的安置房一处。A认为,其已受让了楼基地,因此,基于该楼基地补偿的上述安置房应归其所有。因与B就安置房的归属问题协商不成,A遂起诉至本院,要求B返还购买楼基地的款项56 900元,并赔偿其因此所遭受的损失

 

  庭审中,B辩称,1、涉案楼基地系本村村委按照统一规划分配的宅基地,依法不得买卖,双方签订的转让协议违反法律规定;2、双方已于2004年通过证明人C(已去世)办理了退还楼基地的事宜,被告向A支付60 000元作为补偿,A将楼基地返还给被告,并提交有“C”签字的收到条(复印件)一张,内容为:“收到B一次性买回楼基款陆万元60 000元,经办人:C,2004915日”,并加盖“中共XX市XX区M街道东街居总支部委员会”公章及岚山安M街居委主任D的私人印章。经法院调查核实,D表示未经手办理此事,且在当时还没有收到条所加盖的党支部的章。在法院要求继续核实该收到条时,B称原件已经丢失。经对比,收到条与双方签订的转让协议书上C的签名差别较大。

 

  (二)裁判结果

 

  XX省XX市XX区人民法院生效裁判认为,涉案楼基地所占土地性质系集体所有土地,且B取得该楼基地系基于原宅基地及房屋重新规划、拆迁后的补偿利益,其性质等同于宅基地。B将该楼基地转让给非本集体经济组织成员的A,违反了我国法律、行政法规的强制性规定,法院依法确认该转让协议无效,A不能取得涉案楼基地的使用权。

 

  B提交的收到条,上面加盖的公章在2004915日尚不存在,且与转让协议上C的签名差别较大,另一签章人亦否认经手此事,在该份收到条存有诸多疑点的情形下,B以丢失为由无法提供原件,致使无法进一步辨别证据的真伪,应当承担不利的法律后果,法院对该收到条不予采信,对B据此主张的双方已解除合同,并通过C返还60 000元的事实,不予认定。因无效合同取得的财产应当予以返还。B应向A返还购买楼基地款56 900元。

 

  B明知涉案楼基地依法不能转让给本集体经济组织以外成员仍进行转让;作为日常生活大宗交易,A在未确认土地性质的情况下即购买涉案楼基地,双方对于合同无效均有过错。B在双方转让行为历经十余载,涉案楼基地升值并存有巨大利益后,才以违反法律规定为由主张合同无效,虽然符合法律规定,但从道义、情感角度而言,属于典型的违反诚实信用原则。因此,裁判B以转让款为基数,按照中国人民银行同期贷款利率赔偿张守忠损失。

 

  (三)典型意义

 

  近年来,随着城镇化进程的加速,城市近郊的土地持续增值,涉及上述区域的房屋买卖、宅基地转让纠纷迅猛增长。根据现行法律规定及国家政策,宅基地等集体所有土地使用权带有很强的社会保障功能,只能在本集体经济组织成员内部享有、流转;否则,一律无效。但在实践中,违法流转大量存在,若双方正常履约,这种违法现象也“合理”地存在着,并无其他部门监管。但纠纷一旦进入法院,认定转让行为无效毋庸置疑。转让被判无效后,依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定,“合同无效或者被撤消后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任”。在司法实践中,通常对于无效合同损失赔偿的处理也是“各打五十大板”。但是对于近年来基层司法实践中屡见不鲜的涉及集体所有土地使用权及房屋转让纠纷案件,如果机械地适用法律条文,不仅让失信的行为人堂而皇之地获取法外利益,也不利于在社会上弘扬 “诚信”的社会主义核心价值观。


  诚实信用是人们社会经济活动的基本道德准则,也是社会主义核心价值观的重要内容。而诚实信用原则作为民法的一项基本原则,它要求民事主体在民事活动中要恪守诺言、诚信不欺,不因追求个人利益而损害社会或他人利益,这是以道德规范为基本内容的法律原则。有些纠纷,从法律与道德角度来看,结论可能截然相反,正如本案纠纷。转让人可以冠冕堂皇地以“法律规定”为由实施违反诚信的行为,作为深受中国传统道德规范影响的受让人及社会大众,当然难以接受。正因为如此,法官在处理该类纠纷时,需要在坚持法律规定的前提下,适当引入道德、风俗等规范,让“无情”的法律与“有情”的道德规范结合,实现情、法、理在司法判决中融合。在本案中,法官根据法律的强制性规定,确认涉案楼基地转让协议无效;与此同时,引入诚信原则,在合理的限度内弥补受让人的损失,让失信人承担一定的法律制裁。如此,既能有效地平衡双方的利益,也有助于培养社会公众的诚信观念。这也是在审判实践中培育和践行社会主义核心价值观的良好体现。

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