季伟律师

                                                二手房买卖中非本人出卖的风险

二手房买卖中经常会遇到由产权人家人代为签字的情形，主要有以下几种情形，第一、房屋属于夫妻双方共同共有，由一方在买卖合同中签署夫妻双方的名字；第二、父母替子女签字卖房，子女为未成年人或成年人；第三、朋友替产权人卖房；第四、假装产权人，卖别人的房子；以上四种也有可能存在交叉的情形。但不管出卖人位置签的是产权人的名字还是他人的名字，无非涉及到买卖合同签字人是否有代理权或法定代理人是否损害了未成年子女利益的问题。

这里法定代理人是否损害了未成年子女利益与买卖合同的效力问题清晰明了，即没有明显损害未成年利益情形的，买卖合同有效。

那么，没有有效的授权书，即签字人代理权不明的情况下买卖合同的效力如何，分为对签字人的合同，效力和对产权人的合同效力。

买卖合同对被代理人即产权人的效力问题《合同法》给予了正面回答，即签字人没有代理权或产权人拒绝追认时，买卖合同对产权人不生效。在签字人构成表见代理的情况下，买卖合同对产权人有效。《合同法》第四十八条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”《合同法》第四十九条：“ 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”但《合同法》第四十八条没有明确说明“由行为人承担责任”是一种什么责任。

下面说明下签字人承担的责任问题，在房屋买卖合同中，签字人没有代理权的情况下，应该承担什么样的责任？此种情形下，房屋买卖合同对签字人有效，签字人应该承担违约责任或者损害赔偿责任。

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”对“《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条中的“当事人”是否为合同缔约方”问题的答复---最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2012〕8号）第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”本条是关于出卖人对出卖的标的物无所有权或处分权时，买卖合同是否无效的规定。基于物权变动的原因行为与物权变动的结果相分离的原则，本条规定出卖人在订立买卖合同时，对出卖的标的物没有所有权或处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力，但出卖物是否能够因买卖合同而发生所有权转移的物权变动效果，则要依出卖人此后能否取得标的物的所有权或处分权等予以确定。本条解释中的“当事人”，应为因买卖合同发生争议而起诉到人民法院的案件当事人，其既可以为买卖合同的缔约方，也可以为合同缔约方以外的与买卖合同或出卖物有利害关系的其他人。例如，买受人与出卖人签订买卖合同后，得知出卖人对出卖物无权处分，因而起诉主张确认买卖合同无效的，该当事人即为合同缔约方（买受人）。另外的情形如：出卖人对出卖的标的物无权处分，但却与买受人签订了买卖合同（出卖他人之物），物的所有权或处分权人得知后，提起诉讼，请求确认买卖合同无效，此时的当事人则不是买卖合同的缔约方，但却有权提起诉讼，人民法院仍应按本条规定处理。

很多人容易搞混合同效力问题，主要是没有区分《合同法》第四十八条和《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条所针对的法律主体，前者针对的是被代理人即产权人后者针对的是合同的签字人即合同的当事人；再有就是要区分合同的效力和物权变动是两个概念，牢记基于物权变动的原因行为（一般为合同行为）与物权变动的结果相分离的原则。

为了买房少一调点烦恼，建议在买卖合同的出卖人不是产权人本人的情况下，买受人应当要求出卖方代为签字人出示产权人的公证授权书，以表明签字人具有合法有效的授权。从而达到合同对产权人有效，具有约束的效能。

    作者：江苏田湾律师事务所律师   季伟