商品房（预售）买卖合同签订前的法律风险与防范

关键词：五证 审查

合法的商品房需要具备哪些手续？那就是“五证”，何为“五证”？

第一是国有土地使用权证，它是由政府部门颁发的国有土地使用权的法律凭证，它一般会记载土地使用者名称、土地坐落、土地用途、土地面积、土地使用年限等信息。

第二是建设用地规划许可证，它是城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法律凭证，是建设单位用地的法律凭证，没有此证的用地单位是非法用地，它一般会记载用地单位名称、用地项目名称、用地位置、用地性质、用地面积等信息。

第三是建设工程规划许可证，它是建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法律凭证，没有此证的建设单位所建工程是违章建筑，它一般会记载建设单位名称、建设项目名称、建设位置、建设规模等信息。

第四是建筑工程施工许可证，它是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，没有此证的建设项目均属违章建筑，它一般会记载建设单位、工程名称、建设地址、建设规模、设计单位、施工单位、监理单位、合同开工日期、合同竣工日期等信息。

第五是商品房预售许可证，它是房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件，它一般会记载售房单位名称、项目名称、房屋坐落、房屋用途性质、预售面积以及套数等信息。

商品房一般分为期房和现房。取得商品房预售许可证开始到取得房地产权证大证止，这一期间的商品房称为期房；从取得房地产权证大证开始就是现房。开发商在销售期房时必须具备以上所说的“五证”，而“五证”中尤为重要的是国有土地使用权证和商品房预售许可证。开发商在销售现房时必须具备除了商品房预售许可证外的其他四证，再加上房地产权证大证，而这“五证”中尤为重要的是国有土地使用权证和房地产权证大证。对此，作为商品房的购买者，不管是期房还是现房都需要严格审查上述证件，当然在现实中，作为房地产开发商也不会提供原件给你看，最多会提供复印件，对此，购买者可以要一份复印件的话更好，不能的话也要对上述复印件中的证件号予以摘抄，然后可以到证件的发证机关去审核证件的真实性。国有土地使用权证可以去当地的国土资源局查询，建设用地规划许可可以到当地的规划局查询，建设工程规划许可证可以到当地的规划局查询，建筑工程施工许可证可以到当地的城市建设与规划局查询，商品房预售许可证可以到当地的住建局查询，房地产权证大证可到房管局查询。