喻明辉律师

关于小区不动产、物业纠纷法律问题

十问十答

1、小区业主委员会如何产生的，主要有什么职责？

根据相关法律规定，业主委员会由业主大会选举产生。业主委员会应当在产生后30日内向所在街道（乡镇人民政府）和建设部门备案。业主委员会的主要职责：

  （1）召集小区业主召开业主大会，汇报本小区的物业管理情况，并代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》；  （2）及时了解本小区业主或物业使用人的意见，监督并协助物业服务企业履行物业合同，维护业主利益；（3）监督管理规约的实施； （4）执行业主大会的其他决议。

2、业主大会或业主委员会的决议侵害了部分业主的权益时，被侵害业主应当如何维权？

   根据宁波市住宅小区物业管理条例及我国物权法的规定，业主认为业主大会、业主委员会的决定侵害其合法权益的，可以要求辖区物业主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）依法处理，也可以请求人民法院予以撤销。

3、若开发商与你订立商品房买卖合同后，又将该房屋卖与他人的，你应当如何维权？ 

此时你有两个选择（选其一）：

  （1）要求开发商继续履行合同；或者

  （2）请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以要求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

4、新交付房屋存在质量问题怎么办？

要分以下三种情况：

（1）房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格的，可要求解除买卖合同并赔偿损失；

 （2）存在质量问题严重影响居住的，你可要求解除买卖合同并赔偿损失；

 （3）存在一般质量问题不影响居住，在保修期内的，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

5、如何确定小区的公共部位？公共部位的维修由谁来承担？

    业主专有部分以外的部分，一般情况下都属于公共部位，由物业服务企业承担维修责任。公共部位要进行较大程度、较大范围维修的，费用从本小区的专项维修基金支出。若物业企业未履行维修义务，造成业主或物业使用人财产损失的，应承担相应的责任。

6、公共楼顶、电梯、公共墙面等的收益归谁所有？

   公共楼顶、公共墙面的收益属于全体业主共有，主要用于补充物业专项维修资金，其他任何企业和个人都不得私自占有公共部位受益。

7、楼上漏水，责任如何承担？

若漏水是大楼内公共主管道造成的，应及时通知物业企业，由物业负责维修；未及时通知物业而导致损失扩大的，由业主或物业使用人承担相应责任。若漏水是由楼上住户的专有管道或个人原因造成，由楼上住户承担相应责任。

8、物业费、小区公共部位停车费等如何交得明明白白？

  （1）小区业主应当及时、足额支付物业费。物业费的收费标准应当在物业服务合同明确约定，并在小区公示栏公示。物业企业不得擅自提高物业费标准，如因成本增加确需提高的，应同业主大会协商确定。

  （2）占用业主共有的道路或者其他场地设置的车位停放汽车的，物业服务企业可以根据业主大会的决定或者价格主管部门会同物业主管部门制定的标准收取停车费。物业服务企业应当将停车费单独列帐，独立核算。除维护车辆停放场地及设施有效使用和停车管理的必要开支外，物业服务企业应当根据业主大会的决定，将停车费用于补充物业专项维修资金或者用于物业管理的其他需要。

9、小区内业主因财物丢失、房屋被盗等原因造成财产、人身损害时，应由谁承担责任？

   业主若发现财物在小区内丢失，或家里被盗，应第一时间报警，尽最大努力挽回损失，并及时固定相关证据。一般情况下，应由侵权人（即盗窃者）承担责任，但若物业服务企业未尽到安保义务的，也应承担一定的损害赔偿责任。

10、业主在将房屋租赁时，物业费应如何约定？

  业主将房屋租赁他人时，应当在房屋租赁合同中明确约定，租赁期间的物业服务费、水电费等由承租人承担，并将该租赁合同交由物业企业备案，此时物业企业可以向承租人要求物业费。但承租人拒绝支付的，业主仍应承担该物业费用。

作者：喻明辉律师    浙江铭生律师事务所