儿子代理母卖学区房，母亲称不知情，房屋买卖合同是否有效？
关键词：代理权，房屋买卖
【案情回顾】王女士，为了将来儿子能上一所好的学校，夫妇二人打算买一套学区房。2012年3月，王女士通过中介公司的居间介绍，选中了一套小两居，房主登记的是何某某，但是房产证、户口本等手续均在其子李某某中，到中介公司与王女士洽谈细节的也是李某某。
当时，李某某说母亲何某某年事已高，行动不便，卖房子的事已经全权委托给他来办理了，并称家里就他这么一个孩子，让王女士尽管放心。因是母子关系，再者是通过中介公司成交，王女士夫妇也都到家看过房了，所以比较相信对方。
同年3月27日，李某某作为何某某的代理人，与王女士签订了《存量房屋买卖合同》，合同约定：何某某将某小区508号房屋出售给王某某，房屋总价款为270万元，合同签订当日需支付定金10万元，剩余房款260万元待过户当日一次性付清，自本合同签订后90日内双方共同到房屋管理部门办理房屋权属转移手续。
另外，因王女士夫妇购房主要是让孩子上学，所以特别约定合同签订后两个月内何某某需将房屋内的全部户口迁出，王某某将儿子户口迁入，之后双方到房管局办理过户手续，如何某某逾期未将相关户口迁出，则按日向王兰女士支付违约金。
合同签订当日，王某某便如约支付了10万元定金，李某某向王某某出具了其代母亲签名的定金收据一张。之后两个月，王女士一直在等待何某某将户口迁出，并盼着儿子的户口能早日迁进去，可是左等右等都没有消息。
5月20日，王女士通过中介公司与对方预约过户日期。可是，令王女士夫妇没想到的是，对方反悔了，何玉兰称卖房一事她不知情，买卖合同无效！后来，王女士曾多次通过中介公司与对方协商均未果。万般无奈之下，王女士夫妇带着房屋买卖合同找到李律师。
判决结果
人民法院经过审理，认定何某某的儿子李某某构成表见代理，买卖合同有效，最终法院判决支持了王女士。
【律师剖析】
本案是典型的因为代理权而引发的房屋买卖合同纠纷，本案合同签订后，王女士已经按照合同约定支付了10万元购房定金，并已将剩余购房款全部准备完毕，只等出卖人将相关户口迁出，并配合办理过户手续。但是，出卖人在合同签订后，并未履行合同约定，显然在代理行为有效的前提下，代理的后果应被代理人何玉兰承担，何玉兰应依法按照合同约定履行相应的义务，包括将户口迁出及配合办理过户手续等。同时，李律师需要指出，中介公司也并非没有任何过错。在交易过程中，中介公司并未认真审核李某某的代理权，没有要求其出示母亲签名的授权委托书，仅凭其个人所述便轻信其具有代理权，显然中介公司是存在过错的。如果最终给买受人造成了损失，中介公司亦应承担相应的法律责任。
假若李某某是背着老人偷偷将房屋给卖了，且事后母亲对此行为不予追认，那么，儿子的行为就属于典型的无权代理。依据我国《合同法》的相关规定，行为人没有代理权，以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任，即由儿子来承担相应的责任。
诉讼策略指引
结合本案的情况，李律师认为李某某的行为已经构成了表见代理，代理行为有效，买受人王女士有两种诉讼策略可以选择：
一是王女士可以以对方违约主张解除合同，并要求对方赔偿损失；二是王女士可以要求对方继续履行合同并承担相应的违约责任。目前，因受市场因素影响，房价处于上涨状态，笔者建议王女士选择要求继续履行合同比较适宜。
在此，李律师特别提醒，在二手房交易过程中，没有代理权、超越代理权或者代理权终止之后以被代理人名义订立合同的不在少数，建议广大读者在购房时要认真核实对方的身份及代理权，不要轻信代理人的一面之词，以免给将来留下后患，不仅影响买房，还有可能给自己造成巨大的损失。