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2017年10月19日 星期四

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李大伟律师

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律师文集

广州业主一房二卖应当过户给谁?

作者:李大伟  时间:2017-07-26     浏览量:0  
广州业主一房二卖应当过户给谁?
关键词:一房二卖、恶意串通、合法占有房屋
【案情简介】
张某红和李某强是母子关系,2015年李某强和他人合伙投资生意,李某强和张某红商量,将其位于某处的302号房屋出售给张某红,房屋总价款220万元,签协议当天李某强把房屋钥匙给了张某红,张某红将全款转至李某强账户。李某强说如果过户税费会比较高,先暂时别过了。张某红想着自己的儿子还能坑自己不成,于是也不着急过户。张某红不看好李某强的生意,想着生意失败了,李某强还有个地方住,因此302号房一直空着。
2016年,张某红外出遇到302号房的邻居,邻居问张某红房屋卖给谁了,是否好相处。张某红说房屋没有出售,一直空着呢!邻居说有人在搬东西,张某红一听赶紧到302号房。到了302号房,看到一个陌生人在搬东西,询问之下得知搬东西的是王某林,是李某强的朋友,已经购买了302号房屋,并拿出买卖协议给张某红。李某强和王某林的买卖合同约定,李某强将房屋以120万元的价格出售给王某林,李某强交房当日王某林支付首付款50万元,尾款过户当日支付。张某红当即告诉王某林,李某强已将房屋出售给自己,王某林置之不理。王某林到银行取款给李某强正好碰到张某红,张某红再次告知王某林房屋已出售给自己,就等过户了。李某强和王某林过户当日,张某红到交易大厅闹了一通,未过户成功。张某红多次要求李某强办理过户手续,李某强置之不理,无奈之下张某红咨询律师看此事如何解决。


【律师解读】
广东法制盛邦律师事务所李律师表示,李某强的行为构成一房二卖,李某强与王某林之间存在恶意串通的事实,所订立的合同应属于无效合同。
王某林和李某强是否构成恶意串通,要看二者主观上是否构成恶意,且客观上是否损害第三人的利益。在王某林未支付房款时,张某红已明确告知起和李某强存在房屋买卖合同关系,之后张某红多次阻扰王某林都未被理会,不符合常理。其次,张某红在2015年购房时约定房款为220万元,王某林2016年购房时房款为120万元,明显低于当时的市场价值。李律师表示,应对房屋王某林和李某强交易时的市场价值进行评估,如果王某林和李某强合同约定的价格达不到评估价值的70%,依照相关规定属于明显不合理的低价。推论王某林和李某强主观上存在恶意,且客观上损害了张某红的利益,双方恶意串通,损害第三人的利益,依照《合同法》之相关规定,该合同无效。张某红应以王某林和李某强为被告,诉至法院要求确认二人的房屋买卖合同无效,之后再要求李某强履行他们之间签订的房屋买卖合同,配合办理过户手续。
假如李某强和王某林之间不存在恶意串通的事实或者不能被认定为恶意串通,根据人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见之相关规定,一房数卖合同均有效的前提下,买受人均要求继续履行合同的,至原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人:已经办理房屋所有权转移登记的;均未办理房屋所有权转移登记,已经实际合法占有房屋的;均未办理房屋所有权转移登记,又未合法占有房屋,应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素,公平合理的予以确定。本案中王某林已经实际合法占有房屋,李某强应履行和王某林的房屋买卖合同。因房屋买卖合同标的已经不存在,张某红签订买卖合同的目的无法实现,直接解除双方买卖合同后,要求李某强赔偿其损失。