杨志峥律师

房屋作为不动产，其登记手续在法律上有着很重要的效力。不论是在确定房屋所有权人，还是在抵押权设立方面，房屋登记都发挥着很大的作用。没有经过房屋所有权登记时，一般不会被认定为房主，也同样可能影响取得房屋所有权。同理，没有经过房屋抵押登记时，抵押权也不会产生。本文中北京诵盈律师事务所杨志峥律师通过一起案例来说明，抵押房屋抵押登记的重要性。

王某向李某借款25万元，约定于半年之后归还，并承诺以其一处自有房产为该债务提供担保。签此协议后，李某将王某的房屋所有权证自行保管，但并未到房屋登记管理中心办理抵押登记。王某借款到期后并未还款。李某到抵押房处找王某时才发现，该房产的房主已更换为刘某。

原来王某向李某借款后不久，就到房屋登记管理中心办理了房屋所有权证遗失手续，之后不久就将房屋出售给了刘某，并办理了过户手续。于是李某将王某告上了法庭，但因无法联系王某，以及王某无其他可偿还的财产，李某的诉讼请求无法实现。

房屋抵押必须办理抵押登记，王某虽在协议中注明将自有的房产抵押给李某，但未到房管部门办理房屋抵押权登记，因此不能对抗善意第三人，即不能限制王某将房屋出售给刘某。

在本案中，王某用自有的财产作抵押，以确保借款协议的履行，所签订的抵押借款协议是在双方真实意思的表示下自愿签订的，其借款合同的内容没有违背法律的规定，因而是真实、合法、有效的合同，对双方当事人产生法律约束力，双方当事人的权利和义务也应依法受到法律的保护。王某与李某虽未办理抵押登记，且王某将抵押物已处理，导致李某的到期债权无法实现，但这并不影响他们之间的借款合同，王某应负有向李某偿还贷款本息的义务。

司法实践中，为担保债务的履行，出借人往往要求债务人提供抵押物作为担保。而抵押权的实现，并不是以占有抵押人提供的房产证为条件，而应在房产部门办理抵押登记手续。跟我国法律规定，抵押权自登记时设立的规定，不动产抵押未办理抵押登记，抵押权未设立，出借人不能依据抵押合同享有优先受偿权。在此再次提醒抵押权人，对于法律规定必须办理抵押登记的，特别是房地产用于抵押的，一定要去相关的部门办理抵押登记，否则其与他人签订的抵押合同是不生效的，亦不能对抗第三人。