汤容滨律师

所谓小产权房是指：由乡镇政府或村民委员会等农村集体经济组织，未经国有化和征收，在农村集体土地上开发建造的房屋，由乡镇政府或村民委员会制作房屋权属证书的房产。小产权房是特定历史时期的产物，物权法实施后房地产权登记由不动产所在地的登记机构统一办理，客观上使原由乡镇政府或村民委员会等农村集体经济组织制作的房屋权属证书失去合法性。同时，小产权房也违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的禁止性规定。因此，小产权房不能进入市场进行交易，当事人签订的小产权房买卖合同是无效的。

小产权房虽然不能交易，但确是可以继承的。原因在于虽然小产权房尚不能依法进行物权登记或变更登记，但其毕竟属于法律意义上的物，符合《物权法》第二十九条规定的：“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力”的规定。但是，至少到目前为止，处分小产权房仍然是为我国法律所禁止的，即便小产权房可以继承也是不能办理房地产权证的。

附：周×与罗×遗赠纠纷申请案

案情简介：

    再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：周×。

被申请人（一审原告、二审上诉人）：罗×。

周×申请再审称：罗×不能证明明春东苑×号楼×单元×号房屋（以下简称明春东苑房屋）是岑某的财产。遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，罗×只出示了一份岑泉山的《购房合同》复印件，周×不予认可。岑某购买的房屋属丰台区花乡狼垡村的小产权房，国家法律明确规定，城镇居民不得购买农村宅基地、农民住宅。岑某是非农民户口，购买明春东苑房屋违反法律规定，不受法律保护。目前国家要求对农村集体土地进行确权发证，但对小产权房等违法用地不允许确权发证，也不受法律保护。明春东苑房屋是在集体所有土地上建的农民住宅，房屋管理部门始终不予办理房屋所有权证，一审法院已予以认定，但二审法院认为有"行政审批瑕疵"明显违反法律规定，属适用法律错误。市建委发出的购房风险提示，"使用权"、"乡产权"、"小产权"的房屋无产权保障，不具有房屋所有、转让、处分、收益等权利，不能办理产权过户手续。罗×企图通过司法途经使其合法化，是行不通的。明春东苑房屋无产权登记，罗×也未提供任何证据证明该房屋系经相关建设管理部门批准建造的合法建设工程项目。罗×不能向法庭提交岑某合法拥有明春东苑房屋的证据，明春东苑房屋不是岑某的合法财产，不应受到法律的保护。综上所述，请求北京市高级人民法院依法撤销二审判决，维持一审判决，驳回罗×的诉讼请求。

裁判原文节选：

    本院认为，遗赠乃单方、无偿、要式、死因民事法律行为，受遗赠人只能是国家、集体或法定继承人以外的自然人。

　　本案中，岑某所书写的《特此声明》符合法律规定的遗赠遗嘱的形式要件。周×对《特此声明》的真实性不予认可，但未能提供相反证据予以佐证。岑某去世后，罗×在法律规定的时限内明确表示接受赠与。诉争房产属于限制交易的小产权房，当前，虽然尚不能依法进行物权登记或变更登记，但岑某出资购买并居住使用多年，亦属于法律意义上的物，其能够为权利人占有、使用、收益。罗×起诉时表明接受遗赠遗嘱并要求确认诉争房屋的使用权，于法有据。

　　基于上述事实，二审改判支持罗×的诉求正确，并同时指出罗×取得诉争房屋使用权后，如遇国家政策调整等情况，其应按国家相关政策处理诉争房产，符合实际，并无不当。

　　综上，周×的再审申请缺乏事实、法律依据，再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：

　　驳回周×的再审申请。