李娅莉律师

       随着深圳楼市限购政策相继出台，且越来越严，导致许多被限购限贷的购房者"借名买房"，限购者即购房者是借名人，符合购房资格的房产登记人是名义买房人。但该借名买房行为存在许多法律风险：例如，在房价上涨的诱惑下，名义买房人拒不承认借名买房事实的法律风险；名义买房人若发生离婚纠纷，名义买房人的配偶可能会以夫妻共同财产之名要求分割该房屋的法律风险；名义买房人利用不动产物权登记的公信力擅自处分该房产（出卖或抵押），借名人将面临丧失房屋所有权的法律风险等。今天我们分享的案例就是名义买房人擅自出卖房产，导致借名人丧失房屋所有权。

基本案情：

因深圳限购，王某没有深圳户口社保未满3年，虽然有钱，但是在深圳买不了房子，王某找了符合深圳购房条件的上班族李表弟。王某付了首期款，买了深圳市龙华区的一套价值300万的房产，登记在李表弟名下，并以李表弟的名义贷款还房贷。对此，王某与李表弟签订协议，王某愿意支付5万元给李表弟作为借名买房的佣金。其后，深圳房价疯涨，不到半年时间，该房产价值过600万。李表弟要求王某增加10万元佣金。李表弟与王某因此产生矛盾。李表弟私自将房产转让给漆某。漆某购买了登记在李表弟名下的房产，支付了定金，并对首期款做了资金监管，取得了银行的贷款承诺函。后背王某发现，要求李表弟终止交易，并愿意再增加10万元给李表弟。李表弟遂对与漆某的交易表示反悔，称其不是房产的实际产权人，王某才是。该事件引起两宗诉讼。

诉讼1：漆某起诉李表弟，要求法院支持其诉求：继续履行与李表弟的购房合同，强制过户，并查封了该房产。

诉讼2：王某知道后，王某也对李表弟提起诉讼，请求法院判决该房产归其所有并要求李表弟配合办理过户手续，并提供相关借名买房的证据，证明其才是真实产权人。漆某以第三人的身份参加诉讼，向法庭主张，法院不应确认该房产属于王某所有。并提供了在诉讼1中提供的证据。

法院判决：

诉讼2：法院经审理认为，王某因限购委托李表弟购房，双方实际上市借名买房的委托关系。但根据物法的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。该房产登记在李表弟名下，所有权不能依据王某和李表弟签订的借名买房的协议直接发生变动，双方直接其实是债权债务关系，不具有物权效力。且本案诉讼前，已经发生诉讼1，漆某起诉李表弟继续履行合同，在这种情况下，漆某基于购买合同所享有的债权债务关系的性质,与王某基于借名合同所享有的债权债务关系的性质是一致的，但漆某基于的是不动产物权登记的公信力且为善意第三人，而王某实际不符合过户条件，为保护交易安全，本案中不宜对房产物权归属进行确权，驳回王某的诉求。

       诉讼1：在诉讼2胜诉后，该案虽然还未出判决，但判决结果显而易见。