房产新政后房产买卖合同纠纷的处理

　　由于房产买卖合同当事人的具体情况差别很大，这些也将使各个房产买卖合同在新政出台后的解决方式各有不同，或继续履行，或变更，或解除，或承担违约责任，或双方免责，或协商解决，或仲裁诉讼，因此，针对房产新政下的房产买卖合同纠纷，应根据不同情况，房产买卖合同当事人应根据不同情况采取不同的法律应对措施。

　　1、对房产买卖合同纠纷，应按照约定优先、法定补充原则处理。

　　合同有约定的，按照合同约定处理，这是《合同法》处理合同纠纷的基本原则。如果房产买卖合同约定，因政府或银行政策等原因发生变化，买受人届时不能取得贷款或贷款额度不够，应自行筹措资金补齐房款，否则按已交房款(房屋总价)的一定比例承担违约责任的，或约定买受人人因自身原因不能获得银行贷款，因自行补齐房屋全款，否则应按房款(房屋总价)的一定比例支付违约金的，买受人必须按照合同约定补齐房款差价，而不得以房产新政为由要求解除合同。

　　2、未纳入房产新政调整范围的房产买卖合同纠纷，不得以房产新政为由要求解除合同。

　　对贷款购买首套自住房且面积小于90平方米的房屋、以及购买商业性用房等，并未纳入房产新政调整范围，买受人不得以房产新政为由要求解除合同。

　　3、因首付提高、利息增加、银行贷款额度减少或者贷不出款，致使买受人无法履行付款义务，买受人要求解除房屋买卖合同的处理。

　　一般情况下，首付提高、利息增加、银行贷款额度减少或者贷不出款不会当然导致买受人不能继续履行合同，买受人也可以通过其它途径筹措资金履行付款义务。因此，当事人在无特别约定的情况下，一般不得以此为由主张解除房屋买卖合同。但是，买受人能举证证明首付提高、利息增加、银行贷款额度减少或者贷不出款，确实严重影响其履约能力，房屋买卖合同事实上已不可能继续履行，且该履行障碍并非买受人的信用等个人原因所致，买受人主张解除房屋买卖合同的，可以允许。也就是说，买受人可适用情势变更原则解除房产买卖合同。

　　对一手房买卖(即指开发商将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的形式)，买受人可直接引用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释[2003]7号)第二十三条的规定，请求人民法院或仲裁机构解除合同，要求出卖人将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。由于法释[2003]7号文只适用于一手房买卖，对于二手房买卖并不适用。对二手房买卖，买受人可根据《合同法解释二》(法释[2009]5号)第二十六条规定，请求人民法院或仲裁机构解除合同，要求出卖人将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

　　4、因房产新政调控引起税费调整，当事人对调整后税费的支付没有约定或约定不明的处理。

　　当事人对税费的支付没有约定或约定不明的，应根据国家税费法规确定承担主体。若双方对税费的支付作出约定后，又因宏观政策调控而发生税费增减的，除当事人协商一致外，增减部分仍应按国家税费法规确定承担主体。当事人不得以税费调整或双方未作约定以及约定不明为由，要求解除合同。