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杨先锋律师

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商品房买卖合同纠纷审判观点集成

作者:杨先锋  时间:2015-08-15     浏览量:0  

     2003年施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)统一了商品房买卖合同纠纷的审理尺度,规范了商品房交易行为。但随着商品房销售模式的变化、房价上下波动、房地产政策的调整等原因,商品房买卖合同纠纷案件的案情日益复杂。尤其是限购政策下,大量新类型案件的涌现,应当如何进行认定和裁判呢,下面就《解释》不够明确的问题及实践中的新问题进行分析。


     1、认购书性质:商品房的认购、订购、预定等协议具备商品房买卖合同的主要内容,能确定当事人、标的、数量、价款,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。

2、惩罚性赔偿的标准:《解释》第9条规定出卖人实施欺诈行为的,买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任,该规定与2013年新修订的《消费者权益保护法》的3倍罚金的规定并不一致。考虑到商品房标的额较大,如果适用3倍赔偿对开发商要求过苛,可明确继续沿用《解释》第91倍赔偿的规定。

3、风险的转移:《解释》第11条规定:房屋毁损、灭失的风险以交付使用时点为转折点。该条制定时我国尚未颁布物权法。由于物权法采纳了物权变动登记生效主义,房屋毁损、灭失的风险也应以登记转移为转折点,这样既有利于维护不动产登记的公示公信效力,也有利于出卖人有效控制风险,防止大量逾期办证情形的出现。

4、预售合同效力:出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同应当认定无效。但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。实践中出现出卖人未取得商品房预售许可证,但在起诉前已从期房转化为现房,已经具备交付业主使用的条件,商品房预售许可要件的缺失已在事实上得到补正,可当认定有效。

5、房屋质量瑕疵:商品房虽经建设主管部门审批,并经建设工程勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署质量合格文件,但事实上存在质量缺陷的客观事实的,在保修期内,出卖人仍应当承担修复责任,而不能以验收合格进行抗辩。
     6、面积误差:明确约定最终的结算面积不以实测面积为准,而以合同约定的面积为准,系当事人对风险的自我判断,应当得到诚信地遵循。按套计价的,在现房销售的场合,如果开发商能够举证证明其已经提供条件让购房者对房屋进行了充分的了解和考察,购房者自愿签订合同的,可以认定按套计价约定有效。

7、迟延付款的合同解除:在迟延付款,合同解除条件成就,出卖人有权解除商品房买卖合同,将收取的房款退还买受人。但出卖人其后接受买受人的继续履行合同的行为,应视为对合同解除权的放弃,出卖人不得再要求解除商品房买卖合同。

8、房地产新政的影响:房地产新政中的限购、限贷导致无法办理房屋所有权转移登记或贷款的,当事人是否可以请求解除合同?此时应重点审查当事人对房地产新政的后果是否有所预见。双方在合同中对新政的后果予以安排的,应当予以承认。如果双方在合同中对新政没有条款安排的。当事人能够预见的。不构成情势变更。如果当事人对政策的出台或变化无法预见,导致交易基础丧失的,应当适用情势变更。比如限购人群的进一步扩大、税收的大幅变化等。

当然,合同受房地产新政的影响应当发生在合同正常履行过程中,如果因合同一方迟延履行合同义务后遇新政调整,则应由违约方承担相应责任。

9、借名购房:购房人由于属于限购或限贷人群,通过借用他人的名义购买房屋。实践中出现名义购房人与实际购房人均主张其为所购房屋的产权人,争夺房屋所有权的纠纷,也出现因拖欠贷款导致银行起诉名义购房人要求偿还贷款,名义购房人以其非真实权利人为抗辩的纠纷。

为维护交易的安全,保护善意交易相对方的利益,以名义购房人作为合同主体,交易相对人可以基于欺诈主张解除合同并赔偿损失。实际购房人要求请求确认房屋归其所有的,除政策重新调整允许其取得产权外,不予支持。以打击规避调控政策的不诚信行为,维护房地产调控政策的效果。

10、以房抵债:买卖双方通过签订虚假的民间借货合同,合同中约定以房抵债,实际上是房屋买卖,通过法院诉讼或者签订和解协议申请法院确认的方式,达到规避限购和税收的目的。如当事人以债务纠纷诉至法院,在诉讼中达成以房抵债协议,经审查,当事人未履行物的交付行为的,法院不应出具调解书予以确认,仍应按原债的关系进行审查和处理,以防范虚假诉讼的发生。

11、阴阳合同:实践中,卖方人往往约定房价净得,而将营业税等税收都约定由买房人承担。买房人为了减少缴纳的税款,在真实的房屋买卖合同之外,签订另一份用于网签的合同,通过做低交易价格达到避税目的。为避税签订的网签合同属于双方通谋虚伪的意思表示,应认定为无效,以实际履行的房屋买卖合同为准。但由于规避国家税收规定,可建议相关机关予以处罚。

12、伪造资料规避政策:房地产调控措施实施期间,因合同一方当事人伪造相关资料签订商品房买卖合同,信贷机构不予贷款或者相关部门不予办理产权过户手续的,合同相对人可以请求撤销或者解除合同,并要求对方支付违约金或赔偿损失。

13、名为商品房买卖实为借贷:企业在资金链紧张时往往求助于民间资本,出现名为商品房买卖实为借贷的情况,将借款协议与商品房买卖协议分别独立签订,双方签订商品房买卖合同的真实目的系将房屋作为借款的担保,因此商品房买卖合同的履行只是具体实现担保债权的方式。该合同虽已成立,但属于借款人与出借人在债务履行期届满前,变相约定将担保财产归出借人所有,符合流质契约的要件,应属无效合同,仍应按照借贷合同关系予以处理。

14、回购担保:回购担保是一种多方以合同条款约定的关联性担保,指债权人(银行)与回购人(开发商)约定在债务人(买受人)未能按约履行债务时,由回购人向债权人支付约定的对价,债权人将合同债权及其项下的权利转移给回购人的一种担保形式。回购担保属于一种新类型的非典型担保,虽然我国《担保法》和《物权法》中均没有明确规定,但在实践中,已被运用到汽车、房屋等交易活动中,故可以承认其效力,根据回购条款的约定予以处理。

15、商铺长期使用权转让:商铺的经营者为筹集资金,将商铺的长期使用权(通常20年以上),以优惠的价格出售他人,并约定商铺由其统一出租经营管理,每年给予商铺买受人固定比例收益,但商铺房产仍登记在经营者名下。

此协议属于保留所有权出卖使用权的买卖合同,出现所有权与使用权的分离,并非为法律所禁止,应认定为有效。

16、售后包租:建设部《商品房销售管理办法》第11条规定房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。建设部规定属于管理性规定,且非法律和行政法规,因此不影响售后包租行为的效力。实践中要区分售后包租与借贷融资的关系,如果不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的的售后包租,包括返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的,应认定为借贷融资关系,而非商品房买卖合同关系,情节严重的,以非法吸收公众存款罪定罪处罚。

17、套取银行货款:虚假商品房买受人与开发商假意签订预售合同,以商品房买受人享有的低息房货政策帮助开发商向银行等金融机构融资借贷,对此应认定为规避法律行为,系以合法形式掩盖非法目的,商品房预售合同无效。

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