案由：农村集体房屋买卖合同确认合同无效上诉案

审理法院：广州市中级人民法院

案号：（2015）穗中法民五终字第243号

裁判结果：撤销广州市海珠区一审判决，发回重审

案件基本情况：

    广州市海珠区村民卫女士2006年度将本村的村集体建房一处卖给了广州市海珠区市民冯女士，现由于一直以来在广州没有自己的住房，故起诉至海珠区人民法院（一审不是本律师代理），要求确认农村集体房屋买卖合同无效并返还房屋。广州市海珠区人民法院虽然认定了买卖合同和返还房屋，但附加要求卫女士赔偿冯女士房屋价值损失共计约126万人民币。

    卫女士感到万分的不公和不服，故于2015年年初委托广东汇俊律师事务所周勇律师 上诉至广州市中级人民法院。经过两次开庭审判和长约九个月的时长，广州市中级人民法院作出了撤回原判发回重审的裁判。

     周勇律师认为：虽然二审没有改判，但是最少没有维持原判（如果维持了一审的原判决，根据中国的二审终审制度，卫女士将丧失救济的途径），且在二审的发回重审裁定书中作出了对卫女士极其有利的论述。现周勇律师将二审裁定书的法院论述摘抄下来，供各位玩味：

       摘抄如下：

        本院认为：关于案涉房屋是否合法报建手续的审查问题，本案一、二审中卫女士均未能提供案涉房屋的合法报建手续证明，而该部分事实查明必然影响到案件能否实体审理，一审应予查清该部分事实却并未查清。其次，本案双方当事人争议的焦点在于损失赔偿金额的认定，案涉双方均确认签订的《房屋权益转让合同》中所涉房屋属于集体所有房屋，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定："农民集体土地所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设"之规定，集体土地使用权的主体具有特定的身份属性，因此，集体土地使用权的价值亦因主体的特定性，同样具有身份性的特殊性质，其价值变化不应计入合同无效后的损失范围。本案中，原审法院为确定损失的赔偿范围就案涉集体所有房屋委托评估机构进行了评估，但是，因委托评估的对象没有单独针对上盖建筑物现值予以评估，从而导致评估结论中的案涉房屋的整体现值1251100元包含了集体土地使用权的区位楼面价，且无法进行区分。因此，原审法院依据上述评估结论所作出的损失认定明显依据不足。综上，一审未查清上述案件基本事实，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，裁定如下：

      一、撤销广州市海珠区人民法院（2014）穗海法生民初字第425号民事判决；

      二、发回广州市海珠区人民法院重审。

      上诉人卫女士已预交的二审案件受理费15044元，本院予以退还。